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备注:报告中所有涉及到指数数值的均采取四舍五入取整法,所以有可能出现两个月指数数值相同,在指数数值上未呈现出变化,但从环比涨幅上可以表现出变化程度。
一、北京中原买卖成交领先指数--全市指数分析据北京中原三级市场部研究中心对监测楼盘统计可知:2007年11月份北京中高档二手房成交价格为12973.9元/平米,11月份二手房买卖领先指数为215点,环比10月份上涨3.77%。而10月份环比9月份价格增幅为3.8%。可见,11月份中高档二手房价格增幅同10月份价格增幅相比有所趋缓。但从11月份成交量上来看,环比10月份却有所下降,降幅达9%左右。
11月成交量咯有下降的原因:11月份仍然继承了10月份不太活跃的交易气氛,交易量略有下降,主要原因是受观望情绪的影响,房价呈上涨趋势,但业主报价与购房者可承受的心理价位之间的差距加大。因此,对于购买者来说,更期待房价平稳后进行购房。
11月价格仍上涨,但涨幅趋缓的原因:1)临近年底,受观望情绪的影响,抑制一部分购房者的购买需求,交易量降低,促使价格上涨趋缓。
2)08年奥运即将来临,相关的基础配套设施趋于完善,交通状况的改观陆续接近尾声,相关板块的房地产受到更多人群的关注,因此造成区域价格上涨。
3)部分老项目,在临近的2008进行了内外的翻修,促使这些项目的价值有所提升。
4)11月五环以外的一部分一手房的上市供应,分散部分购房需求;再加之政府明确提出要加大保障性住房的建设力度,这无疑也在很大程度上暂缓部分中低收入群体的购房计划,这些都在一定程度上使得房价上涨有趋缓的趋势。
图1:通过对朝阳区19大板块监测数据统计可知,11月份环比10月份朝阳区成交价格整体仍呈上涨趋势,涨幅为4.46%。但具体到各板块而言,11月二手房交易活跃程度有所不同,各板块由于房地产市场上供给与需求的特点不同,受政策影响程度不同,周边配套、交通完善程度不同,导致最终反应到价格层面上就有所不同。
具体分析如下: 11月份太阳宫周边的相关配套、交通的完善,促使价格上涨据北京中原三级市场部统计数据显示,11月份太阳宫二手商品房成交均价为15992.4元/平米,环比10月增长11.28%。分析原因,主要是区域内可供选择的项目较多,如太阳星城,水星园等,各自都有自己的客户人群,需求量较高;同时,相关的配套,如银行,餐饮,还有在建的家乐福大型超市,以及宜家家居超市的逐渐完善,吸引了更多人群对该区域的关注。第三,在建的即将于2008年完工的机场轻轨以及规划道路的日渐完善,提高了该区域房地产的升值潜力。再加之整体北京房价上涨的趋势,助推太阳宫二手商品房价格跟涨。
“老区新修”朝阳北路地区房价仍不断上涨据北京中原三级市场部统计数据显示,11月份朝阳北路地区二手商品房成交均价为12274.9元/平米,环比10月份上涨10.32%。区域内价格上涨的原因主要是购房需求量较大,尤其是备战奥运,该区域内地一些老项目如团结湖小区、水碓子西里、甜水园等项目已完成或正在进行内外翻修,有助于这些项目的价值提升。再加上附近的奥运赛场-朝阳公园的影响,促使该区域的价格上涨空间更被大家看好,投资或是自用成为消费者的选择。
2.2海淀区 图4:通过对海淀区10大板块监测可知,11月份环比10月份,海淀区整体上涨趋缓,涨幅为3.48%,具体到板块,受各自不同区域特点的影响,价格表现也有所不同。
据北京中原三级市场部统计数据显示,11月份万柳地区成交均价为17999.6元/平米,环比10月份略有上涨5.92%。但11月份区域内依旧继承10月二手商品房交易不够活跃的状态,略呈现出有价无市现象。区域内二手商品房以碧水云天、蜂鸟家园、光大花园、万泉新新家园和新起点嘉园为主,区域内由于其独特位置及目前无新增商品房,助涨了区域内二手房业主报价不断走高,再加上部分业主不急于将房售出,报价过高到2万元/平米左右,远高于区域内市场均价。虽然有大量购房需求,但价格过高也暂缓部分需求,导致区域内11月份二手房成交量不高,实际成交价格与10月相比变化不大。
2.3丰台区 图5:通过对丰台区6大板块的监测可知,11月份环比10月份丰台区二手房价格处于上涨趋缓状态,涨幅为1.74%。其中,之前相对交易活跃的西罗园和方庄地区也渐趋缓。
1)据北京中原三级市场部统计数据显示,11月份西罗园地区二手商品房成交均价为10186.3元/平米,环比10月价格略有下浮0.13%。西罗园地区二手商品房成交以珠江竣景为主,之前项目价格不断上涨,主要是该项目位置好,再加上区域内商业氛围浓厚,浙江及其它地区生意人的居住聚群效应为该项目创造良好市场。但进入11月后,受市场和政策的影响,无论售房者还是消费者,都趋于对市场观望的状态,导致价格略有下浮。同时,11月份方庄地区二手商品房成交均价为12130.6元/平米,环比10月价格上涨4.45%,由于买卖双方的观望态势,成交量却有所下降,整体呈现有价无市的状态。
2.4中心四城区各板块分析 图6:通过对中心四城区9大板块的监测可知,11月份环比10月份整体均呈现上涨趋势。但个别到板块,由于各自的位置特点,又纷呈不同态势。
1)据北京中原三级市场部统计数据显示,11月份陶然亭板块中高档二手商品房楼盘成交均价为14857.7元/平米,环比10月上涨12.72%。分析原因,主要是该区域提供的房源比较少,需求量却很大,但受到市场和政策的影响,业主又呈现观望态势,因此,业主的报价越来越高,相反又抑制了一部分需求,这也使得该区域呈现有价无市的状态。
2)据北京中原三级市场部统计数据显示,11月份黄寺大街区域二手商品房成交均价为23000元/平米,环比10月份价格微有上涨4.55%。该区域位于西二环内,地理位置极佳,区域内二手商品房成交典型项目以阳光丽景为主,小区房屋设计好,房屋采光性能较好,吸引众多消费者购房目光。许多消费者在此购房就是瞄准阳光丽景项目,户型面积合适的话,价格高一些,都有人愿意购买。因此,该区域整体继承10月态势,但同时受到观望态势的影响,涨幅不大。
2.5石景山和亦庄区各板块分析 图7:1)石景山地区11月份中高档二手商品房楼盘成交均价为11750元/平米,环比10月增长5.95%。区域内鲁谷板块为典型,远洋山水项目价格上涨幅度较高,11月份二手成交均价为14000元/平米,高于同板块其它楼盘2000-3000元/平米。远洋山水价格上涨原因主要是在售的一手房17000-18000元/平米的高价格,刺激业主对自己所拥有不动产的价格预期升高。
2)据北京中原三级市场部统计数据显示:11月份亦庄地区二手商品房均价为10072.61元/平米,环比10月份价格略有上涨。但11月份亦庄地区二手房成交活跃度不够,市场略呈现有价无市现象。城铁线路预期及新盘小户型上市价格很高,刺激人们对未来区域房价上涨充满信心,业主报价普遍高于消费者心理承受能力,导致成交量不多,实际成交价格与10月相比相差无几。
三、12月份中高档住宅成交领先指数走势预测综上所述,北京中原三级市场部研究人士分析认为,11月份二手房市场在10月份交易不太活跃的基础上,交易温度继续降低,消费者观望情绪较浓。但对于成交价格而言,在奥运效应及项目各自特点和开盘一手房推动下,二手房价格仍然坚挺。对于12月份二手房市场而言,临近年底,二手房交易量会呈平稳发展态势,成交价格仍然会上涨,但涨幅会进一步趋缓,在3%左右。具体到不同区域,由于一二手房之间供给比例不同和区域内交通配套设施不同,导致价格涨幅有高有低。
附:各监测板块11月份价格