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“拐点将现”的言说在岁末年初的房地产业弥散开来。对此,北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受中国房地产报专访时表示,衡量房价的跌涨与否,应当同地方区位相联系,即使房价出现暂时的移位,也并非意味着拐点的出现。
中国房地产报:根据您一直以来的观点,房价常态就是一个上涨的过程。然而2007年下半年,深圳却出现房价下跌的状况,这导致业内产生了“拐点将至”的质疑。对此您怎么看?
董藩:宏观调控已经这么长时间了,从当前的情况来看,政策累积的效应的确是发挥了作用。
过去我说过房地产发展的常态就应该是价格在不断上涨,这其实是有科学道理的,从西方房价运行的轨迹以及我们国家这19年来房价的变化来看,基本上都能够验证我的这一观点。除非发生了战争、瘟疫、极端的政治事件以及宏观调控使用了极严厉的手段,改变了其运行轨迹。
从最近的情况来看,国家调控政策较多,而且有些措施非常厉害。再加上在这种关键时候,不少专家讲了看空的观点,结果市场就形成了一种观望情绪。这是不是拐点的出现?我觉得还有待观察。如果后市继续有严厉政策出台,那么也不排除房价在2008年度出现暂时移位现象的可能。
中国房地产报:在您看来,真正的市场拐点应该是什么样的状况?
董藩:拐点一词,是不折不扣的数学名词,就是函数(连续)的二阶导数为零的点。这个词引入到经济学领域后,一般指增长率由连续上升变为连续下降或者由连续下降变为连续上升的点。现在一些观点所讲的拐点显然是指价格由涨转为降的极值点。
其实一个城市的房价在某个时间段内有错动是非常正常的,由于位置固定性的原因,不同时间段卖的房子原本价格就不一样。比如说,北京四环以内房屋开盘价是每平方米两万元左右,不久就被售罄了。这时候五环、六环的项目开盘,但因为位置较远,开盘售价达不到四环以内的楼价水平,于是统计数据就会显示楼价下跌。其实这是统计指标的缺陷导致的,这种下跌不是真正意义上的下跌。
中国房地产报:关于深圳楼市的“拐点”问题,业内有两种不同的看法,一种认为是国家不断出台的宏观政策发挥出了作用,另一种认为个别城市无法代表全国的整体情况。您怎么看得这些观点?
董藩:深圳房价下跌其实是在意料之中的。因为房价前期涨得太猛,而且还有很多人按照股市的操作手法来买卖房地产,这是有风险的。最近深圳实行了严格的“限外”政策,同时还有专门的检察工作组过去检查,再加上市场本身就已经累积了市场风险,所以重压之下市场出现动荡很正常。但深圳的情况也只是一个特殊现象,即使包括广州在内,有人说广州的房价也有变化,这也只是特殊现象。全国有660多个城市,我们不能只拿一两个城市说事。
中国房地产报:您曾表示过,房价就像一滴松油一样,看着会下跌,但是却跌不动。那么在当前交易量萎缩、观望氛围浓厚的情况下,您的价格黏性理论是否还能得到验证?
董藩:这是我给出的一个论断,当然是可以验证的,我觉得我对房价变化规律的解释比西方学者的解释更好些。西方学者只是着眼于供给曲线的特殊性上,即缺乏弹性,我引进了价格粘性、替代品两个范畴以及需求变化趋势进行补充解释。房价跟股价的运行完全不一样,股市有大涨就会有大跌,但是房市有大涨却未必有大跌。因为股票只是一种价值符号、一种产权证明,它本身并没有任何使用价值。这样,当大家发现情势不太好的时候,都会想急于脱手,尽快抛掉,于是就会出现无限供应。但这个时候很少有人买,于是股市就大跌了。房地产市场一般不会这样,即使出现了问题,房价可能要下跌,但是房子作为资产,人们也不可能轻易就把它卖掉。房子只有在进入市场进行正常交易的时候,价格才会有所反应,如果进入市场的比例很小,大盘不动,下跌趋向就能被拉住。
相关资料
2008《社会蓝皮书》:高房价挤压效应明显
2008年1月3日,在中国社科院举行的“2008年《社会蓝皮书》发布暨中国社会形势报告会”上,中国社会科学院社会学所所长李培林等对2008《社会蓝皮书》的部分内容进行了披露和解析。在谈到民生问题时,关于房价的部分备受关注。李培林指出,房价使消费率降至几十年新低。
蓝皮书认为,从人民生活来看,2007年城镇居民人均可支配收入增长了约13%,这是扣除物价以后的数字。也就是说,今年的城镇居民收入的增长是居民收入增长可以超过GDP增长的少数几个年份之一,因为多数的年份城镇居民收入增长是和GDP的增长持平的,或者是低于GDP的增长,能够超过GDP增长的年度并不是太多。
但是在消费率方面,房价压抑了其他消费。李培林说,尽管政府采取了一系列重要措施来平抑房价,但是房价的上涨,特别是住宅房价的上涨仍然过快。全国70个大中城市房价全年平均上涨7%,一些大城市,像北京、深圳都达到了10%以上。这种情况使得房价的上涨大大快于群众消费水平的增长,给人民群众在住房方面的消费带来了很大的影响。
由于房价持续走高,带动了民众的住房消费预期,很多家庭希望尽快解决住房问题,从而压抑了其他消费,也使得整个社会消费率降到了近几十年来的新低。“整个消费额占GDP的比重,大概现在降到了只有36%左右,这比10年以前降低的幅度要大。”