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那么,城市的特征,更容易找到额契合点,比如说汉城,汉城在历史上也是亚洲的一个四小龙之一。汉城这个城市在1988年奥运会之前,从某种场合我觉得跟北京相似,是一个国家的首都,是这个国家人口密集的地方,自己认为自己的发展水平很高了,但是在外国人的眼里实际上是一个很封闭的城市,是一个很封闭的国家。但是,奥运会给汉城的发展带来了机遇。1988年奥运会之后汉城变成了一个国际化的城市,我们和韩国的很多地产商进行交流尤其是老一代的,他们最大的感触就是说其实大家都说奥运会带来了很多的利好带来了很多的弊端,好处是什么?基础设施,当然有黄金,有能源,有人口,有消费,这些东西其实对于一个城市的发展来讲都是一个短期的。更主要的是改变了人们的价值观和一个城市的和谐化。悉尼奥运会之后房地产的也和奥运会有很大的关系。悉尼奥运会之后,房地产价格原来人们预期是立刻就会下降,但是不但没有奥运会结束之后立刻下降,而是持续了好几年的增长之后才开始下降。发展不是完全指价格,是指的行业发展,是因为悉尼奥运结束之后,大量的移民进入悉尼,尤其是南非,当然还有很多中国移民,这些人去了之后大大刺激了房地产。而我们在分析北京奥运会的时候几乎没有人分析这一点,分析的全是奥运会结束之后旅游会怎么消退,消退会怎么降低,人们往往把奥运会当做房地产由胜转衰的拐点。所以我觉得我们在分析房地产业的时候,在分析大城市,天津其实也是一样,分析大城市的房地产行业和分析中国房地产业的平均水平的时候是必须有所差别的。这边70、90可能是符合这个城市的发展,那边70、90根本这个房子没人住,在很多中国的中小城市,很多人的住房面积基本都在200平方米,为什么?因为70、90这样的房子在这个区域里基本没怎么出现过,除了80年代计划经济条件下分房的时候,房地产业发展的十年几乎没有盖过这么小的房子。所以我觉得在分析全国水平和大城市的时候不可能。
第二个,在一些宏观经济和房地产业的时候这两者之间怎么看?实际上跟刚才的拐点是有关系。房地产业如果说,前五到八年,国家发改委那时候曾经对房地产和宏观经济做了一次分析,结论是房地产业基本上和宏观经济是属于同步行业,也就是房地产业的发展和宏观经济的发展是基本上是同样的关系,略微作发生一点,或者是为先行于宏观经济,但是不算先导性,先行的服务不大,时间不长,总体来讲还是同比的。如果说我们现在的宏观经济还处于一个高速增长阶段,你要求和他同步的房地产业这时候出现拐点出现下降,人为的把这个行业控制住,不能和宏观经济同样的增长,这样是否符合客观的发展规律?是否通过人为的手段能够得以实现?如果不实现说明前几年的决定错了。如果能实现说明房地产业可以在一段时间内孤立于宏观经济存在,如果把房地产业还当成一个市场经济的组成部分。这和下面我要再说双现房、廉租房、以及经济适用房这些保障性住房到底和房地产业应当是一个什么关系我觉得有关联。
实际上现在,为什么控制房价大家回忆一下采取了很多的办法,也确实政府非常辛苦,考虑用很多办法控制2005年下半年房价的过快增长。房价是不是增长得很快我个人认为是的,尤其是在几个主要城市,房价的增幅确实是快了一些,但是要控制房价增幅应该用什么样的手段和思维?如果说房地产业是一个市场经济,市场经济的最基本规律还是供需矛盾的问题,还是供给和需求的关系,是靠市场上的供给和需求关系的调节来调节房地产的价格,后来通过各种手段出台了一些政策,2005年的国八条,2006年的国六条,之后又出了一个国八条,然后又到了国十五条。这些政策主要出发点第一个是控制土地闸门,严格土地供给,严格控制房地产开发投资的增速,控制投资实际上也是控制供给。严格控制开发贷款,银行给的受信额度,给你十个亿,真贷的时候说不成只能给两个亿,只能给三个亿,剩下七个亿过一段时间再说,但是虽然原来你签了合同,但是到了政策性的面前你只能这样,往后再说了,所有这些政策自出台,最后导致的结果是房地产土地价格进一步上升。是房屋价格增速在几个主要城市进一步加快。直到2006年底,2007年初就北京而言,当时主管现在还是,曾培炎副总理到北京作房地产调研的时候,第一次听到中央领导的声音说,房地产市场要加大供给,我觉得这是思维方式上的一个转变。
大家试想我们要为了控制价格,又同时控制供给,意味着供给更说,需求相对高涨,如果说价格不回到计划经济时代,价格只能上涨,要想控制价格,只能用计划经济的手段来控制,计划经济的手段从某种角度来讲不是说不行,但是适用的比例有多大,适用多大的范围,对长远的发展有多大的影响。现在,采用的一些半计划的手段,比如说双限房,就是先把价格控制死了,一平方米的房子告诉你这房子将来只能卖五千块钱,经济适用房只能告诉你这块区域只能卖四千块钱,廉租房当时是另外一种模式,产权归政府,开发建盘之后交给政府,政府再出租。所以这实际上是在用计划的手段,但是管的幅度原来没有明确比例,现在明确比例了,70%。70%在未来的新增土地,包括新增市场里都使用类似于这样的手段进行调剂,调剂的结果当然很明显,最后房价把这些价格和商品房的价格加在一起,一平均下来了,过程是增幅下来了好像我们的目的达到了。所以这个问题是不是真正能为我们的市场起到作用。另外一个,在国外在其他发达国家或者是一些同类型的国家是用什么样的手段进行调整?今天正好也有新加坡的朋友在现场,我们很多政策确实是借鉴了新加坡的一些经验,借鉴了香港的一些经验,在加大政府保障性住房的供应。但是无论是香港还是新加坡,基本上还是个城市型的国家,刚才也说了国土面积还没有滨海新区的面积大,所以作为城市型的国家用行政的手段办法调整市场经济会立刻见效。香港,是一个特别行政区相对独立也基本类似于一个城市型的国家而中国确确实实是幅员辽阔,地区发展极不平衡,城市和城市的差异很大,收入水平差异也很大,人们的价值观、意识形态、看问题的角度差别都很大。就拿咱们北京、天津和西北比分析一个简单的问题大家认识都有差异。
所以我说,在分析宏观经济和房地产业关联度的时候是否可以把房地产业孤立于宏观经济来进行单独的考虑,这个问题确实是值得大家考虑、深思的。
第三个就是,政策尤其是重大利好政策和房地产业的长远发展的关系。我觉得中国确实也是一个比较特殊的国家,很多中国的产业的发展,城市的发展都离不开政策指导。就拿北京的房地产业来说,北辰印象最深刻,北辰的诞生就源于政策,因为北辰举办了1990年的亚运会,当时中国完全是一个计划经济体制下的国家。亚运会拿到之后怎么办?场馆的建设,亚运村的建设,没钱,政府的资金财政收入只能把几个场馆建了,亚运村没钱了,只能靠贷款。所以整个亚运村的建设完全是靠海外银行的贷款建起来的,30个亿。那么海外银行贷完款之后,亚运会结束了,谁还的钱?政府还钱,当时这钱也还不起。那就得采用,当时因为咱们已经有了有条件的商品经济,或者是计划经济,商品经济过渡时期,所以当时想到了组建市场化的办法来解决这个问题,所以1990年亚运会快结束的时候,当时在亚运会的工程建设总指挥部的基础上组建了北辰集团,北辰集团就是这么诞生的。北辰集团成立的主要目的就是要替政府把这30亿的债还清楚,把亚运村的钱还了。这样的话政府不至于亚运会结束之后,还是一个沉重的老虎。
没想到,后来北辰集团发展到今天也是得力于当时的这样一个决策,有了今天的奥运会,有了今天的奥运项等等。