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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经正式施行。该司法解释对于进一步规范房地产市场及人民法院审理相关房地产案件有着重大的指导意义,从本周开始,“律师说法”专栏将邀请本市的房地产律师针对新司法解释,结合相关的司法实践及涉及房地产方面办案的经历,对新司法解释做更深度的解析。司法实践及涉及房地产方面办案的经历,对新司法解释做更深度的解析。
今年5月7日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)将于6月1日施行,本人认为,该司法解释的意义极大,现本人从七个方面,即关于该解释出台的背景及意义、关于广告的法律意义、关于惩罚性赔偿责任(即加倍赔偿责任)、迟延交付房屋的认定及违约责任、开发商未及时办理商品房权属证书转移的违约责任、合同解除权的行使及其他方面,并结合天津的现实情况,对《解释》予以解析。
《解释》出台的背景及意义
商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件,此前有关房地产纠纷的司法解释主要涉及到房地产开发经营的主体资格,国有土地使用权的出让、转让、抵押、合作建房,商品房预售,商品房买卖合同无效的处理等方面的内容。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,同时由于我国的不动产立法还不完善,市场机制也不健全,商品房交易行为很不规范,特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则,有的制作虚假广告,设立定金圈套,甚至一房多售,利用商品房买卖合同欺诈买受人,有的商品房则存在严重质量问题,更多的是利用签约优势和法律规定的不完善在合同条款上做文章,使购房者权利受到损害,这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中,商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一,已经成为社会关注的焦点。由于商品房买卖合同纠纷逐年增加,而相关法律规定比较原则,人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的难题,该《解释》正是在此背景下产生的。
《解释》产生的积极影响
《解释》的公布实施,将有利于推动我国商品房交易市场的健康发展。我国取消福利性住房分配制度后,城镇居民的住房转向市场化和商品化。为了推进住房制度改革的深化,必须维护商品房市场的正常秩序。但由于我国商品房市场仍处于发育阶段,不仅相关的法律不完善,而且政府的一些行政行为和市场主体的一些经营行为也不规范,特别是虚假广告、虚假承诺、无证销售、面积不实等不法行为,不仅背离了市场诚信原则,而且引发了许多纠纷,影响了社会的稳定(如本市常有抗议开发商不法行为的静坐)。因此,《解释》的出台对规范房地产开发经营行为,维护商品房市场秩序,促进商品房市场诚信体系的建立,推动我国住房制度改革的深化,都将产生积极的影响。
《解释》保护买受人合法权益
《解释》有利于保护买受人的合法权益。房屋是人类赖以生存的基础。据相关资料表明,目前商品房近90%是由个人购买的。商品房买卖作为一种民事合同法律关系,当事人双方均应平等地受法律保护。但由于商品房市场的特殊性和实际情况,买受人相对于出卖人而言处于弱势地位,而出卖人也往往利用其优势地位损害买受人的利益。《解释》的内容,始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下,注重对买受人的合法权益的保护,体现了以人为本的精神。如,在对商品房销售广告和宣传资料的认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理及各类违约责任的问题上均依法明确了出卖人负有较重的责任。所以,《解释》的公布和实施,对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有非常重要的意义。
《解释》的公布实施,有利于国家法制的统一,也有利于遏制个别法官滥用自由裁量权。商品房买卖合同纠纷作为一种法律关系,是比较复杂的民事案件,由于我国相关的法律还不完善,所以,近几年来,各级人民法院在处理此类纠纷时适用法律也不完全统一。这不仅不利于平等保护当事人的合法权益,不符合法制统一的原则,也为不法商人贿赂司法人员以及行政干预司法提供了生存空间。《解释》的制定出台,为人民法院正确、公正、及时的处理商品房买卖合同纠纷,公平保护当事人合法权益提供了法律依据。