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很多业主介绍,在交完房款后,主动权就几乎丧失,在房屋竣工入住时面对出现的各种问题不知如何是好。比如一名业主于2002年6月28日购某小区18#1707房子一套,合同规定,开发商的交房日期为2003年5月31日。可是在查看该楼的《建设工程竣工验收备案表》时,发现其验收时间为2003年9月25日。虽然有些延迟,但仍耐心等待;没想到房子虽然按期交付了,但更大的问题出现了。当这名业主去领钥匙时,发现18层的公寓已经俨然变成了22层,而事先业主竟然毫不知情。类似这种开发商迟延交房和变更楼层数的做法,表面上看来对住户的影响不大;但实际上完全置业主的权利于不顾。其他楼盘中的一些业主也多对此有所反应。但大多因为自己入住的空间、环境以及诸多条件没有多大变化,而选择沉默。这名业主则找到了律师事务所仔细了解了自己的权利。
汇泽律师事务所的赵大莹律师详细讲解了这种现象的发生过程以及消费者应维护的权益。首先查证了双方的合同是合法、有效的,该合同第五条规定,开发商向业主交付房屋时,应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》、测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后,开发商交付房屋的日期为2003年5月31日,但开发商的竣工验收时间为2003年9月25日,也就是说开发商在此时间后才具备交付房屋的条件。开发商延迟的时间为:3个月25天(共115天)。对于开发商的违约行为,该合同第七条又规定:“除不可抗力外,开发商未按期将房屋交付给业主的,业主有权向开发商追索违约金”。违约金支付时间为自本契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止,每延期一日,开发商按业主已支付房价款金额的万分之一向业主支付违约金。逾期超过90日(遇法定节假日顺延)开发商仍未交付房屋的,乙方(业主)有权解除本契约。契约解除自业主书面通知送达开发商之日起生效。开发商在解除契约之日起30日内须将业主已支付的房价款及利息全部退还业主,并向业主双倍返还定金。对此,业主可以选择:
追索开发商的违约金按日万分之一总房款计。(如该业主的总房款为575640元,每天的违约金则为:57.564元×115天=6619.4元)
或者选择退房:575640元+利息+定金×2。解决采取方式可与开发商协商或者依法向房产所在地法院起诉。
至于原《商品房预售契约》写明18层公寓,交房时变为22层,开发商擅改设计的问题,业主代表曾多次找开发商商谈,但开发商解释,是施工方违反了建设合同,未按图纸施工所致,互相推诿责任。
这种情况多是开放商为追求利益自主更改了设计,而没有经过重新审批。对于关于开发商擅改设计的问题,《合同法》六十条规定“合同一经签订,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《合同法》第七十七条又规定“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商未经业主同意擅自把18层公寓改变为已交房的22层公寓。这一行为,开发商显然是违反《合同法》及合同约定义务的。至于开发商说此种违约行为是施工方违约与己无关纯属推脱违约责任的借口。因为业主买房,合同的双方当事人是业主与开发商,买卖合同并无约定因施工方原因可以解除开发商做为卖方的责任。相反,该合同第八条约定,本契约签订后,因开发商变更其建筑设计而影响业主购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的,应于30日内书面通知业主。业主于收到通知之日起30日内有权解除本契约。契约解除自业主书面通知送达开发商之日起生效。开发商在解除契约之日起30日内须将业主已付的购房款及利息退还业主,并向业主双倍返还定金。开发商变更建筑设计不告知业主的,业主有权解除本契约。开发商除应退还业主已付的房价款及利息,并向业主双倍返还定金外,还应承担补充协议中双方约定的违约责任。在此项业主与开发商存在的纠纷中,显然是开发商变更建筑设计,即把18层变为22层而没有告知业主。对此,开发商应按双方签订合同的规定向业主负违约责任。如果业主就此问题与开发商达成协议则可以和解。否则业主可以向房屋所在地法院对开发商提起诉讼,到时开发商会承担因违约对其非常不利的法律后果。
另外,如果开发商私自加盖了4层,那还会出现没有销售许可证的问题。因为审批的只是1至18层的销售许可,所以购买了这之上的4层的业主将得不到房产证。开发商想要获得这些销售许可的话,需要补办一些手续:其中包括勘查设计院等施工设计单位的证明,以保证楼盘地基能承载22层,如果现有的地基承载不够,还需要通过施工的办法来补救,解决了这个问题后,还要向房管局交齐各种罚款。这个复杂过程将牵扯开放商的部分精力,或者由于解决不够快捷而造成激发业主更大的矛盾,甚至影响整个楼盘的销售。