|
||||
商品房的买卖对于普通百姓而言往往是倾其一生或半生的积蓄而得,但是,由于房地产销售市场种种操作上的不规范,甚至出现故意的欺诈行为,导致了形形色色的商品房买卖纠纷层出不穷,其中就存在楼书与实际商品房状况不一致而引发的各类纠纷。
由楼书引发的纠纷包括两个方面,其一是商品房的房屋结构与楼书的介绍不同;其二是商品房周围环境与楼书的介绍不同,本期律师说法将着重对后者进行分析讨论。
楼书的性质到底属于“要约”
还是“要约邀请”?
有些时候不应以形式来推定内容的性质,楼书虽然多出现在出卖商品房的宣传材料上,但是并不表示楼书的内容不可能成为购房合同的一部分,律师认为楼书在商品房买卖的宣传阶段应属于“要约邀请”,此时的楼书内容具有广告的性质,虽然依据合同法的规定,“要约邀请”并不具有约束力,但是依据《广告法》第三条和第四条的规定,“广告应当真实、合法、符合社会主义精神文明建设的要求。广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者。”因此要求“要约邀请”的内容也应当是真实的。另一方面买卖双方一旦进入订立合同的磋商阶段,如果商品房的出卖方未对前述楼书的宣传内容做出相反的意思表示,律师认为此时的楼书中有关周围环境的“宣传介绍”应成为“要约”或承诺的一部分,基于这种意思订立的合同应当约束合同的双方,如开发商擅自改变了相关设计,对此开发商应当负有违约责任。
对于未写入合同文本的
“周围环境条款”应该如何认定?
虽然商品房买卖合同多采用书面形式,但是在《合同法》中并未否定事实合同的存在,也没有否定其合法性,因此律师认为如果有证据证明合同双方存在着事实上的权益义务关系,依据合同约束双方的原则,开发商对擅自更改设计的行为应负有违约责任。
商品房购买者
对于虚假意思表示应如何处置?
在现实生活中,存在开发商要求商品房购买者与之订立购房合同,然而在成文合同中对虚假的承诺只字未提,此时的购房者往往不能基于合同得到的保护。依据《合同法》第五十四条的规定,商品房的购买者如果有证据证明欺诈行为的存在,可以行使因欺诈订立合同所赋予的法定撤销权来维护自己的合法权益。另据《广告法》第三十八条的规定,“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买的商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害,由广告主依法承担民事责任,广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假却仍在设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任,广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实姓名、地址的,应当承担全部的民事责任。”
律师观点
在处理上述纠纷时,不应局限于合同的书面规定,订立合同的过程是双方意思交换的过程,而且双方达成一致的意思表示可能因为某种原因未能写入书面合同,因此对于这类情况应抱着灵活处理的态度,依据双方提供的证据来澄清事实的真相,并基于此适用相关的法律,对双方是否违约,是否应撤销合同作出客观公正的判决。
明扬律师事务所律师陶明
杨维东整理