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抵押方式因减少了债权人债务的风险,并为其收回债权款提供了最有效的保障,而被老百姓广泛应用,其中以私房抵押最为常见,但在具体操作中却经常因疏忽和不懂法而出现纠纷,使债权人的权益最终得不到保护。
例如:我市南开区张某向其朋友李某借钱,并以自家房屋作抵押担保,债务到期后,张某以无钱为由拒付借款,李某即向法院起诉,要求以张某抵押给他的房屋偿付借款,庭审中张某主张此房系与其妻共有,其妻未同意抵押,抵押无效,法院最终判决此抵押无效。因此,要想真正做到减少债权人的风险,使私房抵押最终有效,首先要确认设定抵押的房产合法,具体在操作中应注意以下几类易出现纠纷的私有房产。
1、关于设定房改私房的抵押
设定房改私房的抵押,应首先清楚抵押房改房的政策,是否已经允许进入市场交易,如果不能进入市场交易,一般不能设定抵押;其次,要弄清房屋所有人的出资比例。
2、关于设定农村私房的抵押
农村私房能否抵押,法律没有明文规定,但法律允许农村私房转让,根据地随房走的原则,房屋转让时,其宅基地也随之转让,而抵押的最终结果也不外乎宅基的转让,《担保法》规定宅基地不得抵押,应是宅基地使用权不得抵押,如因房屋抵押而随之抵押,应当允许。
3、关于设定共有房屋的抵押
夫妻共有的房屋,不论以谁的名义登记产权,均应有另一方的同意及证明文件,否则抵押无效。如果抵押的私房是按份共有的房产,那么在设定抵押时,必须有共有人一致的签字,或者抵押人设定的抵押范围必须以其依法享有的份额为据,否则将会导致抵押合同无效或部分无效。