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房地产买卖纠纷之类的案件目前逐年增多,统计表明大多是普通购房者起诉房地产开发公司的、这说明购房者在这类法律关系中处于弱势地位。记者邀请律师结合案例谈谈购房者很容易忽视的、房地产买卖纠纷中应注意的问题,希望能对广大购房者有所益处。
案例:
张某于2000年6月与房地产开发公司A签订了一份《房屋预售合同》。双方约定:该房屋于2001年6月竣工,竣工后3个月内完成检验并交付。合同签订后,张某支付A公司购房款30万元。2001年9月,A公司要求张某接收房屋,张某则要求A公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,但遭到A公司拒绝,张某见状遂拒绝接受房屋,同月,张某发现该房已抵押给某银行。2001年12月,张某向法院提出诉讼,请求法院判令A公司承担迟延交付房屋的违约责任及要求法院判令A公司将房屋抵押给银行的行为无效。
律师分析:
开发商应当按照预售合同的约定,如期将房屋交付预购方。根据《商品房销售管理办法》第32条规定:“销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品房住宅实行质量保证书和住宅说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”在本案中,被告A公司不能向原告张某提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,已构成违约,房屋不能视为交付,理应由被告A公司承担逾期交付房屋的违约责任。
根据我国《中华人民共和国民法通则》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定,房屋预售合同一经成立,经预售登记,该特定的尚未建成房屋的期权,从法律上说已经不属于开发商,而属于预购方。开发商将已经预售的房屋再做抵押是对预购人的侵权。
根据民法的物权原则,预购方的房屋预售经过登记以物权在先的原则,预购人可以对抗抵押权人。
本案中,原告张某和被告A公司订立的《商品房预售合同》已经过预售登记,被告A公司无权将该房屋再抵押给银行,其抵押行为应属无效的法律行为。
律师提醒:
在购买商品房时,应当注意签订商品房销售合同或商品房预售合同后,要进行商品房销售登记或商品房预售登记,这样可以避免开发商在销售或预售后,再将房屋抵押。
长缨律师事务所律师卢嘉亮