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生活实例
市民张某与开发商签订商品房买卖合同,购买一处店面房,房屋的功能为商业、土地使用权年限为70年。张某按约支付了全部的购房款,但到了交房那天,开发商却告知张某,因为此店面为商业用地,根据国家规定只有40年的使用权,所以只能办理期限为40年的土地使用权证。土地使用权年限缩水了近一半,张某认为开发商的行为明显违约,但他能得到赔偿吗?
新法解说
在我国,房屋等地上建筑物及其附属设施买卖转让的,该建筑物所在土地的使用权也要一并转让,这就是所谓“地随房走”的原则。
我国法律规定,不同用途的土地使用权年限不同,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条对其有明确规定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。
该实例中,虽然法律明确规定了商业用地的使用权限为40年,但在《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,同时规定了“在土地使用权一次出让期限届满后,土地使用者还可以申请续期,并应当于届满前一年申请续期”。也就是说,如果法律及政策规定的使用年限届满,土地使用者是可以申请继续使用土地的,并非40年后就一定被国家收回了,只是需要补交土地出让金。
可见,双方在协议中约定土地使用权的期限为70年并不违反法律精神,既然如此,开发商与张某签订的合同就具有可履行性,开发商自然应当严格履行合同义务。因此,开发商应向张某支付该店面房所在土地30年的续期使用费,作为其未按约履行合同的赔偿金。
相关法律规定:《物权法》第143条、144条、145条、147条