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一部分购房者在和开发商签订正式的商品房买卖合同之前,都会被要求签订一份购房协议书或者认购书,但是很多购房者对于这两者所具有的法律效力以及区别却不甚了解。律师提醒,购房者应谨慎签署购房协议,对于要素不全的认购书则尽量不要签署。
律师解析:明洲律师事务所的刘通律师认为,相对于购房协议,认购书一般在内容的完整性上存在问题,如除了包含定金的规定之外,没有关于房屋单价、面积、交房时间等重要内容的规定。并且这种合同很有可能是属于单务合同,即只是购房者对于开发商提供一种购买担保,后者却并不对购房者承担相同的担保义务,因此签订认购书应慎之又慎。
购房协议是基于前期购房者和开发商谈判而签订的预约合同,预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同,将来应当订立的合同称为本约。相对于认购书,购房协议在内容上比较完整,并且属于双务合同,即开发商和购房者都将承担担保义务,这种预约合同在开发商已经办妥立项、规划、报建等审批手续的前提下,具有法律效力。
刘律师提醒,无论是签署购房协议还是认购书,购房者都应当注意约定清楚签订正式的商品房买卖合同的期限,这在商品房合同无法订立的情况下,是确定哪方当事人放弃合同的订立权,发生违约行为的重要法律依据。如果是购房者的原因,导致合同无法签订则购房者将丧失定金,如果是开发商的因素导致合同无法订立,则开发商将承担双倍返还定金的责任。