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开发商先下手为强
现在一些开发商在进行房屋买卖交易时,为了保护自己的利益,限制自己的违约责任,或为了免除自己的责任,往往自己拟定一些补充协议,除此之外,在使用的示范文本中可供选择的条款已经选好,买受人不能自由选择;还有,开发商一般都在示范文本的空白处盖上刻有自拟条款的章,条款的内容可谓五花八门,比如在不可抗力的空白处注明“因政府机关工作人员的变动导致工期的延误据以延期交房;因施工中重大技术困难或恶劣天气导致工期延误据以延期交房,出卖人将不承担违约交房的责任。”比如在房屋交付的空白处注明,“如果因为买受人原因,不能按期办理入住手续,则半年后出卖人在扣除物业管理费、评估费、房屋照管费、10%的违约金等费用后,可将买受人的房屋出卖。”比如在屋面的所有权和外墙的所有权后的空白处都注明“归出卖人”等。这些条款不是同买受人逐项商定的合同条款,而是事先就单方决定并打印好以备签约,如果买受人同意,签字后合同即告成立。
按《合同法》第三十九条第二款对格式条款的定义,即格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款,上述所述开发商自拟的补充协议及空白处所加内容符合格式条款的定义,应认定这些都是格式条款。这种条款都是偏重于保护起草人利益。
因此,这种条款往往是交易双方处于不平等的谈判地位的基础上订立的,要想改变这种合同的条款是十分困难的。
格式条款应该公平
从法律角度看存在两个问题:第一,格式条款是否能成为合同的一部分,在什么情况下能成为合同内容的一部分;第二,如果这种合同的起草者把不平等的条款或不应有的负担强行加在买方身上,法院能否以违反“公平、公正、诚实信用”等原则为理由,宣布合同中的格式条款是无效的。
我国《合同法》第三十九条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。该法第四十条又规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。从《合同法》第三十九条和第四十条的规定可以看出,我国法律承认格式条款可以成为合同的一部分,但是有前提条件,即提供格式条款的一方应当遵循公平的原则,而且要使对方注意到格式条款的内容,让对方充分了解格式条款的真实含义及法律后果,对限制其责任的条款还要作出必要的说明。
如果违反公平原则,提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,这些条款都是无效的。格式条款违反《合同法》第五十二、五十三条规定也是无效的,即以欺诈、胁迫手段订立的合同,损害公共利益,损害国家、集体、第三人得益;违反法律、行政法规强制性规定;造成人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
从上面的法律规定可以看出,我国法院是可以将违反法律规定的格式条款宣布为无效的,并使双方都不受违法的格式条款的限制,互相不承担违法格式条款所规定的权利义务的内容。
司法要保护弱势群体
就立法而言,在格式条款对弱势群体的保护方面,我国法律规定的还是比较充分的,但是在司法上,确定格式条款的无效还是比较困难的。
因为《合同法》第四十条中有关“免除责任、加重双方责任、排除对方主要权利”没有一个确定的量化指标,缺少可操作性,如免除责任,是免除全部责任才导致条款无效还是免除一部分责任就导致条款无效?假如免除了部分条款就可导致该条款无效,那么部分责任是否有程度上的区分?是否一般免责即可导致该条款无效?司法实践上一般对免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款都倾向于认定有效。所以,立法者的本意在司法中并未体现出来。
总之,在房地产市场上,只有相关法规的健全并得到彻底贯彻,才能使买卖双方的利益达到平衡,房地产市场才能健康有序快速地发展,这需要立法者、司法者及民众的共同努力。 (力行律师事务所刘桂林曹岩)