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《中华人民共和国合同法》第四十条明确规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《合同法》此规定的目的是针对格式条款中的双方当事人地位不完全平等,为更好地保护合同相对人的权利而做的禁止性规定。近日,崇文区人民法院就审结了这样一起商品房买卖纠纷案,认定双方合同中的免责任条款无效,从而保护了购房者的利益。
1998年10月,山西省大同市的侯某与北京某房地产开发公司签订了房屋认购书,约定侯某以160余万元购买该开发公司开发的某房产项目房屋一套,有关交纳购房款双方约定先交纳房款总额的百分之十作为订金,同年底交纳房款总额的百分之十,次年1月底、2月底前分别补交房款总额的百分之十,7月底交纳房款总额的百分之二十,剩余的百分之五十作按揭。开发公司提供的格式条款第三条明确规定:“如买方在上述期限内未签订房地产买卖合约或未依时交纳上述楼款或不履行认购书任何款项时,卖方有权没收买方已交纳的上述订金及其他款项,并有权不再另行通知买方而将该房屋另行出售,因转售而导致的一切损失费用均由买方负责,因转售而获得的一切利益全部归卖方所有。”签订认购书后,侯某按约定交纳了合同订金,并在约定的期间先后交纳了50余万元房款,侯某使用该房屋至2000年3月。在此期间,侯某与房地产开发公司均未签订正式的商品房买卖合同。后房地产开发公司因涉及纠纷,包括侯某已认购的上述房屋被查封,侯某无法办理房屋按揭贷款手续,并以此起诉要求退房并要求房地产开发公司返还已支付的房款、订金。
在法庭审理中,房地产开发商以侯某未按认购书中约定的期限交纳购房款而不与侯某签订正式的购房合同,并以双方在合同第三条中明确约定了违约责任处理办法而不同意退还房款和订金。
法庭在查明上述事实的基础上认为,因侯某与房地产开发公司签订的认购书已具备了合同成立的主要要件,且系双方真实意思表示而认定双方签订的认购书合法有效,可视为双方签订的正式有效合同。但因双方纠纷所涉房屋因法定原因目前不具备出售条件而应解除。双方在合同中约定的违约责任条款及第三条规定,因该条规定明显排除了侯某的主要权利并加重了侯某的责任,同时又免除了房地产开发公司的责任,依法认定此条约定无效。在综合全案的事实基础上,判令房地产开发公司退还侯某全部购房款及订金。