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编者按:随着境外人士(本文中指港、澳、台人士及其他国籍公民以及注册、登记于上述地区或国家内的公司)在上海房地产市场的交易行为日益增多的情况下,会遇到购房按揭、签署合同、税费缴纳、购房退税、纠纷解决等实际问题。为此,本报邀请上海房地产专业律师所就境外人士如何在沪买卖和租赁房屋等问题作出解答,今后还将继续辟专栏解答境外人士在购房中产生的疑难问题。
委托合适的中介机构
境外人士要购买上海的物业最好能委托一家合适的房地产中介机构。因为你们可能不太了解上海物业的实际情况,或者仅仅通过有限的渠道一知半解地掌握部分情况,但很不全面。那么,如何寻找合乎自己要求的中介公司?
首先,中介公司要有一定规模、相应的知名度,最好在境外有分支机构,这样你们在境外就能物色合适的物业,然后到上海有针对性地察看所需物业。这些中介公司一般能够提供较全面的服务,包括配有一定的法务人员,提供基础性的物业方面法律咨询。其次,中介公司本身也有专业分工:有的擅长中高档物业,有的擅长中低档物业。有的擅长代理零散的二手物业,也有擅长整盘物业;有的擅长住宅,有的擅长办公楼和商铺。总之,要根据自身需要以及中介公司的业绩挑选合适的中介机构。
选定中介机构以后要与其签订委托合同,合同中应明确委托方对物业的具体要求、代理方式、委托期限、中介费的标准与支付方式,以及违约责任。一般来说,不要采用独家代理的方式,以便让更多的中介公司提供更多的物业选择;委托期限也不需要太长,三个月足够;中介费用一般在中介成功并签订正式合同后支付,收费标准为物业成交价的0.5%-2.5%,独家代理不超过3%。需要注意的是,有的一手物业或者二手物业仅仅需要业主支付中介费用,购买方不必支付中介费用。当然,如果合同规定了购买方支付中介费用的,就应履行,否则要承担违约责任。
如果需要购买的物业涉及金额比较大,或交易过程比较复杂,可聘请专门从事涉外物业买卖的专业律师提供全面的法律服务。
在交易前必须准备的文件
1、委托书的准备
因境外人士所处地域缘故,多数情况下房地产交易过程中的各项事宜甚至包括合同的签署,境外人士均会委托境内的个人、中介机构或律师事务所予以完成。因此,在此种情况下,事先准备好合法有效的委托书是非常重要的。对于委托书的准备,一般有如下要求:
(1)委托书的内容应详细明确,应表述出所涉房地产准确的坐落、受托人的基本情况(包括姓名、身份证编号及住址等)以及委托人具体委托事项,同时还应写明委托期限以及受托人是否具有转委托权。
(2)如该境外人士是在港、澳地区签署委托书的,该类委托书需经中国司法部委托的具有公证人资格的当地的律师公证及转递后,方可在上海市使用。如该境外人士是在台湾地区的,该委托书需经台湾地区法院公证处进行公证后方可在上海市使用。如该境外人士是在其他国家签署委托书的,如其是在美国签署,则该份委托书签署必须经当地的公证人公证及所在州州务卿签署并经中国驻美国大使馆或领事馆认证后,方可在上海市使用,并且,如委托书的内容使用中文以外其他文字表述的。在上海市使用时,应事先委托有关翻译部门翻译成中文后方可使用。此外,委托书应连同委托人之身份证明影印件一并进行认证和公证。
(3)上述经公证及认证的委托书正本除公证、认证部门留档外,至少应准备3份。
2、董事会决议的准备
(1)该项文件的准备仅适用于境外人士是公司的情况,公司需根据其公司章程,就其受让、转让、出租、承租、贷款等事项制定详细的董事会决议,并于其中明确规定房地产交易所涉的房地产各项基本情况(包括坐落、建筑面积、用途、转让价格等等)、公司的有关于该次房地产交易的合同签署及其他有关事项的授权委托、授权委托人的姓名、身份证号码等内容。
(2)制作好的董事会决议应连同该公司之影印制作、商业登记证等注册文件影印件,按照上述委托书的公证、认证程序同样进行公证及认证后方可在上海市使用。
(3)经公证、认证的董事会决议正本同样至少应准备3份。
上海市现行的一、二手房转让税费
房地产买卖过程中,交易双方必须支出的各项税费,也应是境外人士在决定投资之前必须考虑到的事情,下表即列明了上海市现行的一手住宅、外销商办楼及二手住宅、外销商办楼在交易过程中可能涉及的各项税费。
如何申请银行按揭
一手房、二手房交易过程中均可能出现有关银行按揭的各类事项,其中最为普遍的便是交易过程中银行按揭的申请以及二手房交易过程中,对房地产交易中尚未偿清之贷款的处理。
关于交易过程中银行按揭的申请,现上海市已有银行可以向境外人士提供按揭服务,一般情况下,境外人士在向银行申请按揭之前,需准备如下文件:
1、个人身份证明;
2、有关房地产交易的各类合同,如预售合同、预定书、出售合同、房地产买卖合同等;
3、个人收入证明(一般情况下,贷款人每月的还款额至多应是其月收入的二分之一)。
上述按揭材料交银行进行审批,并获得批准后,银行会首先与借款人签署《抵押贷款合同》,该合同经上海市房地产交易中心登记并取得《他项权利证明》后,银行即会向房地产之卖方供款。一般情况下,银行审查及批准的时间为一个月,并会视个案实际情况的不同而有所变动。
在二手房的交易过程中,如存在二手房的业主(以下称“业主”)在将房地产转让与二手房买方(以下称“买方”)时,业主因拖欠按揭银行部分贷款未予清偿,该房地产仍处于被抵押状态的情况时,为保障买卖双方的合法权益,双方此时均应采取十分谨慎的态度签署有关协议,在这种情况下,如按揭银行可以配合参与监督,则可以减少许多交易风险。
我们曾经成功地操作过一例香港业主(公司)将仍被抵押的上海市内房地产转让与另一境外人士的案例,简介如下:
1、买方支付与香港业主的款项分三次支付。第一次支付的款项其金额应足够支付香港业主在交易过程中可能会发生的各项税费,该笔款项首先支付与我们的帐户上,由买方于双方签署房地产买卖合同时支付。
2、双方签署买卖合同的同时,业主签署委托书与我们律师事务所,委托我们办理有关房地产的抵押登记注销的一切手续,包括至银行处领取有关银行批准注销抵押登记的文件等。该委托书在买方第二次付款前提供给按揭银行;买方亦签署委托书委托我们办理有关房地产的转让登记等事项,并向我们提前支付转让过程中买方应支付的各项税费;
3、双方签署买卖合同时,香港业主即将《上海市房地产权证》正本,及其他有关文件存放于我们律师事务所;
4、买卖合同经公证生效后,买方将第二笔款项汇至香港业主在按揭银行的还款帐户,该笔款项其金额应足够偿还香港业主尚欠按揭银行的所有费用(包括本金、利息、罚息等);
5、银行在收到还款后,即签署同意解除抵押登记的文件,并将该同意文件连同《房地产他项权利证明》等文件一并交于律师事务所。
6、我们在收到银行交付的有关材料后,至上海市房地产交易中心办理有关抵押登记的注销手续及房地产转让的登记手续,买方可以于上海市房地产交易中心受理登记手续日,将剩余款项支付于业主,或在双方交接房地产时将剩余款项支付与业主。
7、在业主收到买方支付的全部房价款后,我们将新的《上海市房地产权证》及其他有关文件交付给买方,结束本次交易。
上述交易方式的整个运行过程中,律师事务所的参与以及与按揭银行保持及时的信息联系非常重要,因此,建议二手房的业主及买方能慎重选择专业性较强的律师事务所或中介公司参与到交易中来。
房地产交易中的退税
根据上海市的有关政策规定,凡1998年6月1日至2003年5月31日期间,在上海购买或差价换购商品住房(包括一手房、二手房)并在上海市缴纳个人所得税的中外籍个人,且是商品房产权证的法定拥有人,可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。
办理所得税抵扣应事先准备:有关于购买房地产所签署的所有购房合同、购房发票、上海市房地产权证、抵押贷款合同、申请人身份证、委托书、私章,凭购房合和发票到申请人工作单位财务部门申请开具纳税凭证,该纳税凭证必须每月开具。上述需准备的文件,均是正本、影印件各一套,其中纳税凭证的影印件应加盖公司的公章。
上述材料准备完毕,购房业主即应于产权证签发日起六个月内(过期做自动放弃处理)携带上述材料至税务部门,填写《上海市购房者个人所得税计征税基扣除登记表》,领取《上海市购房者个人所得税计征税基扣除登记卡》和一个年度的《上海市购房者个人所得税计征税基扣除申请表》,在登记完毕后,即可等待受理点的书面通知,并在收到该通知后,根据通知的时间携带上述材料及《上海市购房者个人所得税计征税基扣除登记卡》领取《上海市购房者个人所得税计征税基扣除申请表》个人联。最后凭本人身份证或护照、《登记卡》及《申请表》个人联到税务部门领取退税凭证,到指定银行提取现金。
购房者可抵扣的应纳税所得额,最高不得超过购买者购买或者差价换购商品住宅所支付的购房款与贷款利息总额(由银行提供证明)之和,如购房者所购房地产支付的房价款为人民币50万元,购房者缴纳所得税时,是按照20%的个人所得税税率缴纳,则该购房者可以享受的退税最高额应为50万元的20%,即10万元。购房者抵扣个人所得税计征税基不受购房套数的限制,只要纳税人有足够的个人所得税计征税基予以抵扣,可以多次登记。