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2001年3月19日,余小姐与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》,双方在合同中约定,该房于2001年12月10日正式交付使用;并约定迟交楼违约金为以实际已付房价款总额每日万分之三计算。但直到2002年6月15日,开发商才向余小姐发出“入伙通知书”。
开发商称:延期交楼事出有因:1、施工过程发现施工之前不知道在工地上有国防电缆经过,并且发现工地有未探明的软弱夹层,影响了施工;2、连绵的雨天影响工期;3、由于“民扰”等因素而停工;4、由于市电力工业局外电施工拖延而延误工期。
因延期时间的总和已超过实际的逾期交楼时间,考虑部分延期时间重叠的因素,应当免除全部的违约责任,不应该支付违约金。
有关律师认为,根据合同约定和有关法律,一般情况下,要求法律上的免责至少应当具备如下条件:1、免责事实必须属于不可抗力。《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”同时,除另有约定外,一般《合同》也约定只有不可抗力才可以给予免责,本案也是如此。这是判断免责是否成立的关键;2、免责事实发生的时间必须是签约之后。签约之前发生的任何事实都是可以预见的,发展商可以据此调整交楼时间,不能免责;3、发展商必须将免责理由及时通知业主并出具证明。《合同法》第118条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”这既保障了业主的知情权,而且在一定程度上保证了免责事实的客观性和真实性;4、免责理由必须经过政府有关部门的证明为依据。发展商必须在《合同法》第118条规定的“合理期限内”出示政府部门的有关证明。当然,由于商品房建设、施工是一个复杂的过程,工程延期存在多种客观原因;因此,人民法院在审理案件的时候,可以行使一定的自由裁量权,依照法律规定的公平原则,对不完全具备以上条件的免责理由进行酌情采纳。