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近来,随着购房纠纷不断增多,为购房人支招儿的有关文章也源源不断,其中关于《商品房买卖合同》中涉及“不可抗力”条款的部分,基本的意见是开发商不能随意扩大对“不可抗力”的解释,有的开发商索性在补充条款中说明,“不可抗力”条款按国家有关法律的概念进行解释。那么,什么是法律意义上的“不可抗力”?它与免责又是什么关系?开发商在合同中关于免责条款的解释,都是对“不可抗力”的扩大解释吗?
1“不可抗力”的定义
根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定,“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。此外,《合同法》还规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”。
按照上述的规定,“不可抗力”应具备两个特征:其一是“不能预见、不能避免、不能克服的”;其二必须是“客观的情况”。如果先违约、后发生不可抗力,则不能免责。针对“不可抗力”的发生,主要有三种免责情况:一是全部免除责任;二是部分免除责任;三是延期履行免除责任。
一般情况下,地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征,但是,还有一些情形,虽然合同一方当事人也可以免责,但这些情形并不属于“不可抗力”的范畴。
2“不可抗力”是免责原因的一种
根据有关的法律规定,免责的范围和情形大致有几种,而因“不可抗力”而免责的,只是其中的一种情况。具体来说,免责的范围和情形主要包括:1.因“不可抗力”而免责;2.因法律特别规定而免责;3.因对方完全不履约而免责;4.因合同中约定的条件出现而免责。
第二种情形属于法定免责,比如集体与个人签订了土地承包协议,但根据《土地管理法》的规定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用,在这种情况下,发包土地的集体一方则可以免责。
第三种情形实质上是不安抗辩权的行使,比如按照施工进度进行分期付款的购房合同中,如果开发商在约定的期限内,未达到或明显不可能达到相应的施工进度,购房人则可以拒绝付款,并且免责;反之,如果开发商已如期履约,购房人未按期付款,开发商则可以拒绝交房,并且免责。
第四种情形属于约定免责,主要看双方在合同中的约定,合同双方可以在合同中约定,在某些条件下可以不履行或中止履行合同义务,而不承担责任。需注意的是,这种约定根据《合同法》的规定,在两种情形下是无效的:1.造成对方人身伤害的;2.因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
事实上,在建设部颁布的《商品房买卖合同》示范文本中,对于免责的概念和情形是把握得十分准确的,其中在第八条“如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期”的情形,除列明了第1种“遭遇不可抗力”外,还专门为合同双方留出了空白,就是用于双方协商填写开发商“可据实予以延期”的其他免责条款(特殊原因)的。
在现实当中,开发商将诸如政府举行重大活动而进行的交通管制等原因,列入免责条款,实际上就是援引的法定免责情形,因为政府原因从法理上讲是不能列为“不可抗力”的;此外,像开发商将沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气列为免责条款,因没有法定条款,则属于约定免责,但也不属于“不可抗力”范畴。当然,如果开发商在空白处对“不可抗力”专门做了解释,又将上述其他原因免责的情形列为“不可抗力”,则属于对“不可抗力”的扩大解释了。
搞清免责条款的概念,对开发商、对购房人都是有意义的,比如在《商品房买卖合同》第十一条中,要求双方约定因购房人原因、不能及时接收房屋的处理,一般开发商都会要求,如果购房人不能按时接收房屋,则视为实际交付,物业管理费要自约定交付之日起计算。如果购房人在事先约定了有关的免责条款(比如因病住院、交通工具意外导致无法按时返回等),则可以免除怠于接收的责任。
3免责后的义务
需要说明的是,并非双方事先约定了免责条款,一方当事人就可以坐等免责了,在免责情形出现的条件下,提出免责的一方,还有如下的义务:
1.积极补救义务。当事人有义务采取一切可能的有效措施,尽量避免或减少损失。对开发商来说,交房期限一般都是由开发商提出的,因此除了事后补救外,最好在确定此期限前,就充分考虑到各种影响交房的情况;对购房人来说,在约定的交房期限将至时,应事先对自己的时间做好安排,避免错过接收日期。
2.告知义务。当不可抗力及其他免责的条件出现时,当事人有义务及时通告对方当事人,以使对方当事人采取有效措施,以避免或减少损失。这在《商品房买卖合同》示范文本第八条留有空白,要求开发商填写因不可抗力延期交房时,及时告知购房人的时限。
3.举证义务。当事人一方提出免责的,有义务举证,作为其免责的证据。一旦免责情形出现,提出免责的一方当事人,应及时收集和保留好有关的证据,比如政府的公告、气象预报、生病住院的单据等等,作为有效的免责证据。否则
,一旦双方因此发生了争执,提出免责的一方又不能举证,那么则要承担相应的法律责任。(王建文)