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随着消费者自我保护意识的加强,大家越来越重视《商品房购销合同》对开发商的约束。但消费者与开发商的不少约定在《商品房购销合同》中是无法全面地体现的,而恰恰在购销合同的附件中又没有样样写明从而导致越来越多的纠纷。有房产专家向记者透露,合同附件有四方面内容不可缺:房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
一般在商品房购销合同中只约定了房屋总建筑面积的误差范围,但对单个房间的面积与事先承诺的是否有差异甚至很大变化,却没有做相关约束。之前有一消费者购买的一套两室两厅的期房,并当时在好友的指点下签订了合同的附件,其中就包含了房屋平面图。因此,交房时他发现总面积虽没缩水,但餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形,且主卫净使用面积由6平方米变成了4平方米,客厅的过道增加了2平方米,两个卧室由18平方米和12平方米变成了两个卧室都是15平方米,虽然总面积没变,但房屋结构的变化让这位购房者无法按自己的想象来布置家。在与开发商协商中,他发现虽签订了附件一,但由于当时忽略了在平面图上标尺寸,以至于现在有些哑吧吃黄连,有苦说不出。因此,在签订房屋平面图时,一定要有每间房规范的尺寸标示。
一般来说,公摊都是一个总概括,例如占了房屋面积的百分之多少,目前在商品房购销合同中也专门将公摊面积单列出来,为了确保公摊面积的合理性,应在合同附件里说明公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成。
装修设备标准包括户内及公用部分的装修标准,例如,电梯品牌、走道装修、套内交房标准等,对于精装房,尤其要注意写明交房时采用的各种装修材料的品牌。千万不要模糊,若当初约定不清,今后在追究违约责任时也无法定性。
合同补充协议是针对甲乙双方的一些特殊要求或约定而签署的协议,如付款方式的变更、面积上的协调……,这一合同补充协议最好请律师协助起草。王小姐买房时就因没签补充协议而遇到十分被动的局面。王小姐在去年买房时与开发商约定,交房前一个月内将所有购房款支付给开发商。但由于在办理银行贷款手续的过程中,银行要求王小姐的丈夫必须共同到场才能通过见证,否则无法取得贷款。而王小姐的丈夫在国外,且由于夫妻关系已基本名存实亡,王小姐一时也无法与之取得联系,加之王小姐事先并不知道取得贷款的前提条件之一是必须夫妻双方共同到场,因此无法在之前约定的时间内补交齐房款。开发商为此称她逾期付款违约。由于之前双方在补充协议里的约定显然没有把可能出现的突发问题考虑在内,以至于王小姐在解决这个问题时十分被动。
记者之后在请教律师时,律师亦提醒消费者应重视合同附件的内容。合同附件是主合同的组成部分,是对主合同中约定不清条款做出的明确约定,是对主合同没有涉及到的,且双方容易产生争议问题的补充,合同附件与主合同具有同等的法律效力,签订合同的任何一方违反附件内容同样构成违约,都要承担违约责任。忽视了合同附件,无异于为整个合同的履行埋下了隐患。一份完整的、准确的、真实的和合法的附件,能够减少履行合同的分歧,保证合同的顺利履行。需要提醒购房者注意的是,不恰当的签署方式容易被人利用,乘机钻空子,甚至为某些不讲商业道德的人利用来毁改附件,对合同履行制造人为的障碍,这对合同同样带来不利的因素,因此最好将合同附件请教一下专业律师,以避免不必要的麻烦。 (谈曾)