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楼市深陷“寒冬”,无论对于开发商还是中介来说都不是好事情。冬天来了,春天还会远吗?大部分开发商和中介都持有这种心态,相信春节过后,房市将一扫阴霾,重现艳阳天,所以在广州、深圳等地房价大幅度下跌之后,北京的开发商并没有选择降价,商品房价格依旧坚挺,二手房中介也在艰难支撑,北京楼市并没有如人们想象中那样进入真正的“拐点”。
但是进入08年以来,种种迹象表面政府对房地产调控的步伐有增无间,尤其恐怖的是力度在逐步加大:首先是针对开发商囤地,国务院出台了3号通知,开发商囤地将成为历史;其次物业税由空转转为实转的信号再次放出,说明去年底一度风传的物业税征收被政府考虑进议事日程,并非“空穴来风”,如果物业税真正进入征收阶段,相信此举对楼市的打击作用无疑当年广岛上空的“原子弹”;开发商真正恐惧还是购房者的“观望”距离结束遥遥无期,丝毫没有停止的迹象,对于那些资金压力大,指望靠销售回款的开发商来讲,距离崩溃破产指日可待。
根据上述分析,在08年春节之后,北京楼市是否真正进入到“拐点”,最主要的一是要看政府调控政策的力度和实施程度;二是购房者能够坚持多长时间。在这里笔者大胆预测一下,节后北京楼市将呈现出如下5大趋势,在此推动下,一直被业内称为“坚不可摧”的北京“刚性”楼市将最终在08年年底最终“入拐”。
一、个人房贷金融坏帐持续出现
由于07年央行的6次加息,数次加息的累计“效应”全部在08年体现,同时由于去年股市火暴,很多人以住房抵押获取贷款,上述坏帐最有可能在春节后的几月中体现出来,坏帐过多对房地产市场的冲击是显而容见的。美国去年发生次贷风波到现在尚未平息,给楼市造成的危害深重。
二、北京周边地区房价率先“雪崩”
在北京楼市去年年底进入“冰封期”后,北京区域的开发商仍然“稳做钓鱼台”,但是紧邻北京的周边城市开发商却如热锅上的蚂蚁,知道自己的好日子结束了。近两年来,由于北京城区的房价飞速上涨,因此很多中低收入群体选择在河北燕郊、诼州等地购房,上述区域也尝到了房地产开发的甜头。
根据不完全统计,北京地区的人口每年在河北置业的人数超过10万,07年更是永大于这个数字。燕郊和诼州地区的房价再近几年翻了几番,房地产业成了上述地方的龙头支柱产业,开发土地和开发项目迅猛增加。但是市场风云突变,当庞大的北京购买群体陷入“深度观望”后,无疑对上述地区的开发商造成致命打击,在市场供严重大于求的08年,相信对于经验和资金实力都不强的上述区域开发商来讲,唯一的选择就是降价抛盘,以求自救。
三、房地产中介行业将死伤过半
在房地产市场中,对于依靠销售业绩生存的中介来说,这个冬天尤其寒冷。从目前来看,受楼市寒潮影响最大的就是二手房中介,由于成交量大幅度萎缩,北京二手房知名中介纷纷采取缩小规模,减少门店数量来减少投入,以求把亏损降低到最小,很多中小公司干脆选择直接关门了事。其实对于中介人员来讲,他们也是高房价的受害者,由于卖家“胃口”畸高,不愿意降价销售,而买家丝毫不买帐,中介只能坐以待毙。进入08年以后,此种局面将持续,最终的局面是将有过半房产中介在高房价的摧残下彻底退出市场。
四、大批量小产权房“既成事实”,将分批分次被“转正”
进入08年,虽然国务院出台了“关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知”,这是国务院第三度发文强调城镇居民不得购买小产权房。但是此文并没有对那些已经存在的大批量小产权房如何处置进行说明。按照以往的经验来看,政府极有可能采取既往不咎的政策,对新小产权房严加控制,对于那些“既成事实”者,将会责令北京各区妥善处理,而以往那种强制统一拆除的可能性非常之小,因此最终的处理结果可能是购买者在交纳一定的土地费用后被“转正”,当然也不排除采取不解决、不追究、不顾问的消极政策,但是“稳妥”的解决方式不会改变。
五、大量开发商资金链断裂,“抛售”现象成普遍
上周业内就纷传北京已经出现第一例开发商因为资金链断裂而破产的事情。相信春节过后,由于销售不力,越来越多的中小开发商会因为资金短缺,只能采取降价销售,力求自保;对于那些大公司尤其是上市公司来将,由于囤地占用了大量资金,现在又要求快速开发,因此资金需求量更大,一旦在资本市场上出现融资不畅、销售回款慢,对他们来讲也是致命打击。资金链犹如03年那场SARS,病毒一经被传播,后果将不堪收拾。
当然,上述5大趋势只是北京房地产市场众多发展因素之一,其他如物业税的“空转实”,保障住房在08年底的集中供应,也会对北京楼市产生重大影响。无论如何,北京房地产市场的拐点将在政策的调控下,和购房者的观望下,在08年年底到来谁都无法逆转。