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以住房消费拉动内需,刺激经济发展的政策,现在回首来看,在当时的国内经济发展形势下是完全必要的,也取得了预期的成效。近十年来,房地产行业快速发展将房地产对于国民经济的贡献率推高到30%的水平,其所带动的近百个产业也在房地产红火发展中获益,房地产每一个亿的投资所提供的2500个就业机会,更是我们这个人口大国所需要的排解隐性失业所渴望的手段。
但十年的发展从另一个角度去看,此一轮房地产发展周期到最近四年却已显过热迹象,房地产非理性发展已经给国民经济整体发展带来隐患,如果再不能有效抑制,其对中国近三十年来的改革开放成果将极有可能造成巨大的冲击危害。
一、房地产现状综述:
近几年房地产升温过热,其根本上的原因在于投资性购房需求在越来越强地主导整个市场。全国性的房价快速增长,几乎所有城市的主体需求都来自于城市所幅射区域高收入的人群家庭,以及城市内有钱有房家庭“住房升级”需求。
同时,投资性需求推动房价上涨,房价上涨吊高了“地主”们的胃口,新采取的“招、拍、挂”政策恰恰配合了“地主”喊要天价的时机,以合理合法的手段在很短时间内即帮助“地主”实现了抬高地价的愿望。房价暴涨带来开发商暴利,以及上市房企股价大增,开发商将所获得利润资金或股市融资用来抢地,进而一轮又一轮抬升地价和房价,而上涨的行情反过来又刺激了投资者的投资欲望,继续追逐高价楼盘。
这样的趋动关系构成了当今中国房地产市场的全部利益链条。而房价、地价大幅被抬高的局面形成,客观上制造了两个高门槛:一个是对真实自住需求居民的门槛,一个是未上市的没有融资能力的开发商继续开发商品房的门槛。当前的房地产市场现状综述如下:
1、 市场供应结构不合理
现今的房地产市场已成为有钱人追逐的投资工具,相对应的是自住需求的阶层无力承受过高房价。眼下的状况是,许多地方房地产市场结构性矛盾问题突出,长期以来适合中低收入人群购买能力的中小户型、中低价位的住房仍严重“缺位”。
以北京为例,截至11月14日,全市可售期房住宅总面积为956.5万平方米,可售套数为67964套,套均面积仍高达140平方米,而“70%·90m2”政策已执行一年有余,中小套户型住宅的供应仍面临一定挑战。
此外,商品房结构性过剩,是一些地方政府推波助澜,开发商过度追逐超额利润的结果,建造大户型豪宅的利润远高出建普通住宅。因此,在超额利润的利诱下,在某些地方政府的默许甚至引导下,才导致中高档住房过剩、中低价住房供不应求的结构性矛盾,高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长,由此带动了房价的上涨。
2、投资性需求火上浇油
由于房地产具有必需品和投资品的双重特征,近几年来,由于房价的颠覆性上涨,房地产的投资属性突显,加上银行按揭的金融杠杆作用,助长了普通购房人的投资和投机心理,民间大量游资纷纷注入房地产市场,加剧供需矛盾,于是出现排队购房甚至摇号的现象,加上开发商坐地抬价,形成了楼市“一房难求”的恶性循环。
在投资性需求的推动下,各地房价呈现大幅上涨的态势。据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2007年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,环比上涨1.6%。其中北京房价涨幅一直在全国名列前茅,其10月份房价同比涨幅高达17.8%,深圳则是自2006年开始的第二轮宏观调控的重点城市,作为又一个房价上涨的“常胜将军”,其涨幅仍高达16.8%。
3、 疯狂的“地王”带动房价上涨
目前,中国各大城市房价“突飞猛进”,其推动力量很大程度上取决于地价拍卖过高。从今年5月份以来,杭州、上海、重庆、东莞、长沙等地的新一轮“地王”争夺战纷纷上演。当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时,房价自然如同越过河界的兵卒,只进不退。
土地价格的高涨,意味着开发商对未来的商品房住宅价格继续看涨,导致购房人提升对房价上涨的预期,从而引发投资性买家更大的炒作热情,但最终为疯狂地价埋单的自然是购房人。
2007年全国部分“地王”诞生大事记:
武汉地王 |
1月31日,上海豫园商城房地产以35.02亿元的天价成功竞得武汉市武昌区中北路武重厂址790亩地块,成为武汉市目前拍卖价格最高的新地王。 |
杭州地王 |
7月9日,宁波雅戈尔置业以14.76亿元的价格夺得杭政储出[2007] 23号地块(原浙江工商大学),楼面地价高达15712元/平方米,再次刷新纪录。 |
东莞地王 |
7月12日,在广东省东莞市土地交易中心,东莞塘厦大坪地块花落万科。以26.8亿成交,楼面地价高达15243元/平方米,“东莞地王”就此诞生。 |
广州地王 |
7月19日,广州拍卖6幅地块引来24家开发商进场竞夺,珠江新城B1-3地块以11912元/平方米刷新半年前诞生的“琶洲地王”。 |
长沙地王 |
7月24日,开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块成功出让。这块总面积约1178亩的土地,最终由北京北辰实业和北京城市开发集团以92亿元人民币的高价联合拍得,从而成为“中国地王”。 |
重庆地王 |
8月3日,恒大地产集团以25.3亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两宗黄金地块,成交价高出底价16亿元,“重庆地王”由此产生。 |
上海地王 |
11月8日,上海新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中,成交楼板价高达20000元/平方米,自6月浙江绿城以12500元/平方米的楼板价拿下D1地块至今,仅隔4个月,新江湾城地块的成交楼板价上涨幅度高达60%。 |
4、“股地拉址”战形成地产寡头
“上市圈钱,圈钱拿地,拿地维持企业继续再生产”这就是近三年对房地产进行宏观调控硬“挤”出来的开发商的对策。开发商在资本市场圈钱之后,不顾成本拿地,进而炒热地价,并为房价虚高培育土壤。
而“面粉比面包还贵”之扭曲现象形成的动因,正是上市地产公司“以地炒股,以股夺地”对赌的结局所在。在房价以每月接近百分之十疯涨,而开发商又多以股市为融资主渠道的背景下,再多量土地的供给也只能是抬升股价炒多泡沫的题材,而绝对不是为了保证向低收入人群提供自用的住房。
当前日益高涨的房价使得中国房地产“居者有其屋”的初衷被彻底颠覆。与之相对应的是,地产寡头们通过不断推高房价,力图在最短时间内实现其利益,而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。对于地产寡头以一己私利,挟持房价和整个社会我们不得不保持警惕。