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2007年6月26日北京— 环球房地产投资市场正在经历着前所未有的快速发展。为了寻求更高回报并于投资组合中加入房地产以分散投资风险,资金持续涌入房地产市场。我们相信国际房地产投资市场在未来中长期内将朝四个方位持续发展:投资者整体数量的增长、更广泛的投资目标、投资策略的多元化以及更多房地产投资产品;全球各区域目前都经历着相似的发展趋势。正当股票市场在过去几年内变得更为反复,房地产相关投资相对稳定的收入得到了投资者的青睐。
随着房地产私募基金和房地产投资信托(REITs)的发展以及来自金融机构和非上市信托的投资兴趣越来越浓厚,几乎所有类型的机构投资者正在全球房地产投资市场上扮演着日益重要的角色。得到投资者增加新兴市场投资的支持,预计亚洲将继续为全球资金浄吸纳者,区内中国和印度这两个崛起中的大国是最大的全球房地产投资基金聚集地之一;而越南和菲律宾等其它一些快速发展的小经济体中的项目,也越来越受到投资者的关注。
作为中国内地的金融中心,上海是国内最富裕的城市,并拥有内地最具活力同时又是最为成熟的经济,以及完善的交通和通信基础设施。这些无可比拟的优势无疑会让这座城市继续成为外资进入中国内地的首选和房地产投资全球化浪潮中的最大受益者。
2004年之前,本地投资者是上海房地产投资市场的主导力量;彼时投资者主要集中在住宅项目开发和销售领域。然而在过去的三年中,在政府为防止房地产市场过热而采取一系列的宏观调控措施之后,我们发现房地产投资的模式也出现重大突破:海外投资者开始收集收租型物业并涉足不同的物业类型。这模式可让他们避免过热的住宅市场所带来的潜在风险,他们的投资年期亦改变至中长期。
世邦魏理仕研究部的调查数据显示,过去三年中海外机构投资者在上海用于整幢物业收购的总额已经达到197亿元人民币。尽管政府为平抑市场中的短期投机于2006年7月出台171号文件抬高了外资进入的资金门槛并作出了一些限制,但投资者的势头未减。仅2007年一季度,总成交金额就已达到38亿元人民币。
推动房地产投资快速增长的原因,包括全国和上海市经济的持续高速成长,以及零售、物流和最近国家逐步放开银行等领域外商投资限制,开放政策带来了大量跨国公司,他们亦在中国不断扩张。跨国公司的增多,及本地企业高速成长,使各类物业的需求大增,并成为支撑租金持续上涨的重要因素。
此外,中国政府在2005年采用了更为灵活的汇率机制,使人民币兑美元的汇率于过去23个月内上升了7%,人民币升值已成为外资增加在中国投资的另一个重要因素,市场普遍亦认为升值仍会持续,而中央政府也认为一个有管理的、逐步的人民币升值会是国家的最好选择。
海外投资者参与的增加,还促使上海房地产投资市场赶上国际投资潮流,也是该市场日渐成熟的催化剂。其中一项趋势是机构投资者的显着增多。这些机构投资者来自美国,欧洲,澳洲,亚洲甚至中东等全球各地,不断地寻找这个城市中的投资机会,有小部分更积极出击。私募基金和核心型基金亦相继进入上海,并丰富了活跃于上海机构投资者的类型。
我们发现来自欧洲的机构投资者对上海的兴趣明显变得更为浓厚。英国房地产投资公司Grosvenor日前收购了位于古北新区的服务式公寓项目维也纳广场,这是其在上海的第一笔收购交易。在此之前,SEB Immobilien-Investment GmbH于2006年收购了白金大厦,是继德意志银行和DIFA基金后另一笔来自德国投资者的交易。此外,上海也受惠于私募基金增加其全球物业投资比重的浪潮中。 2006年,Gateway Capital以8100万美元收购了翠湖天地御苑的18号楼,而凯雷则以1.026亿美元将中房森林别墅的110幢别墅收入囊中。