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在中房报上看到如下一段文章内容:
由于央行关于第二套房贷的新政,打击的对象主要是投资者和改善居住条件型的客户,因此,判断房贷新政的影响如何,就应该分析以上这两个类型的需求究竟占这个城市比重的多少。从目前政府公布的数据来看,北京已登记的住宅超过520万套,按照一家三口到四口的居住比例,目前已经有的住宅如果不考虑位置和舒适度,大约可以可以满足1600万人口的居住需求。而2006年北京市政府在统计公报中公布,2006年北京市常住人口为1581万人。也就是说,目前北京市已经登记的住宅是可以基本满足常住人口的居住需求的。那北京每年巨大的房地产购买需求主要从哪儿来?主要就是外地来投资的客户,以及北京市以改善居住条件为目的的购买需求,其次才是人口的自然增长。看了上述内容,笔者只能苦笑几声,感到真的很无奈。为什么呢?
说上面这段话的是去年以来博客上十分火爆的一位房地产业内人士,虽然不是供职到房地产开发企业,但大家应该算是同行。只是他本人近期一直在“唱跌”。本来感觉很正常,因为大家对于市场的观察角度不同,得出的结论当然可能不一致。但是,上面那段文字中涉及了几个数字,加之本人对于数字比较敏感,也就忍不住想讨论一下了。
北京的住宅是否过剩?这个问题去年讨论过。当时是某几位“唱衰”房地产的“人民经济学家”大炒北京住宅过剩问题,结果呢?市场回应的一段暴涨。如果真的有存在过剩,我不相信北京的住宅价格能够在去年短短几个月中上涨如此大的幅度。这是其一。
其二,从北京公布的2010年住宅建设发展规划中我们可知,2010年北京的城镇住宅总量将达到4.2亿平方米,这个数量是在07至10年完成超过1亿平方米开发量的前提下实现的。而年前北京市政府的官员公布过一个数字,北京的人口已经达到1740万,其中流动人口510万。人口绝大多数居住在城镇。这样看来,即使2010年前北京人口不再增长,北京人的人均居住面积恐怕也无法达到基本水平。以人均30平方米计,三口之家90平方米是限价商品房的水平。现在的标准,北京市总体水平也就是经济适用房的水平。更何况北京每年人口净增长将近30万人,所以住房过剩这种故事不可信。
其三,统计数据上北京户均人口数小于3,笔者也没见到过任何政府公布的住房总量数据,不知道业内同仁能否靠知相关数据的出处。这样看来,简单的乘法似乎不够准确。想想吧,就算有520万套住宅,真的够住吗?您周围的认识人家里,都几个人住一套房子?是不是许多时候俩人住一套?别跟我说流动人口不算数,流动人口不流动是北京的一大特点,不是我说的,也是人口专家说的。就算是买不起房,也没几个人没地方住,绝大多数还是在住宅里生活的。
其四,开车在北京好好转转,如果不是瞎子,你就会看到,还有多少破烂不堪的住房,那些房子换了你愿意住吗?居住当然要考虑位置和舒适性,这是必然的要求。只不过许多人没有能力改善居住条件罢了。凭什么把这种愿望都划为打击之列。至于外来人口,来北京发展、来北京投资、来北京投机,你分得清楚吗?总不至于一个外地人来北京买套房,就成了投机吧?
漠视北京市场的真实需求,无论是有支付能力的需求还是潜在需求,绝对是一种愚蠢的行为。认真想办法如何满足不同的真实需求才是正道,忽悠北京住宅过剩之类的言论有害无益。当然,理性的说,北京住宅在结构上存在某些不合理之处也是事实,只不过是另一个话题了。