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望着城市幢幢高高的住宅楼和一片片住宅小区,让我想起那些在很短时间就拥有巨大财富的房地产开发商们(本人不是穷光蛋哈天天想着别人的钱心慌眼红)。思考他们暴富的理由。表面上看,近几年地价上涨很快让拥有土地的开发商靠地价赚钱,但几年前没有几个开发商囤积有大量土地(也没有大量囤积土地的长期资金)随时间的增长带来地价上涨赚钱,与现在一批暴富开发商的状况不匹配,因此,开发商暴富的主要原因不全是土地。再从表面上看,近几年房价上涨快使开发赚了大钱,但如果没有规模效益,单价再高开发商也不可能短期聚集如此巨大的财富,因此房价涨的快不全是开发商暴富的实质。
开发商要依靠土地和规模效益赚大钱,就只能在钱即资金上做文章。
但是,要以开发商的名义向银行申请贷款,银行的门坎儿是很高的,如项目自筹资金必须达到30%以上、 “四证齐全”(土地使用证、土地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证)才能有贷款资格,难度大,申贷时间长,贷款额不会太大,财务成本高,还贷压力大。因此,一些大楼盘、大型小区的开发上亿甚十亿元总投资的项目全靠开发商向银行申请开发贷款是很难完成的。那么,
究竟是什么东西让开发商暴富呢? 银行的按揭贷款!!!
首先,按揭贷款不需要开发商承担财务成本,是由购房人支付利息。一般情况下,购房人的按揭贷款资金量占开发项目的50%至80%,且都是在项目建设期(期房购买期)内完成的,因此,项目投资总额的大部分资金成本是由购房人(自愿甚至抢着)代开发商支付的。
其次,资金量大。本应由开发商一家去贷款完成项目的,现在却是几十、上百甚至上千人作为借款人向银行举债帮助开发商完成项目。能够在短期内筹集大量资金。
第三是安全无风险。由于大量资金是购房人的借款,开发商不愁房子卖不出去的风险,不愁今后还不了贷款的风险。购房人的贷款是由银行直接划入开发商的账户,开发商也不愁购房人挪用资金。
第四是促销。按揭贷款是开发商促销的很好工具,让想买房但钱又不足的购房人可以买房,开发商不用赊销、不用分期付款、高折扣等手段,就把房子卖出去了,就实现了销售。购房人交的首付款和从银行贷来的款,对开发商来说收的都是 “白花花的现洋”。
第五是可以帮助开发商抬高房价。由于按揭贷款条件低,银行又敞口发放,刺激了大批眼下不急需又缺钱的购房需求,导致排号购房、预约购房、订金购房等供不应求现象的出现,房价当然飞涨。
综上所述,正因为开发商拥有一个不要财务成本、数量巨大、无风险又促销的金融工具----银行按揭贷款,可以一两拔千斤,才能使他们能够用少量的资金无数次地放大使用、无限地做大盘上规模,才使房地产开发这个资金密集型行业有了一把金钥匙,开发商的房子规模越建越大,越建越高档,暴富就成不是偶然的了。
不是按揭贷款这个金融产品不好,那是因为掌握它的人和机构在运用上出了问题;不是开发商不该暴富(不运用金融工具的开发商才是傻瓜),那是因为我们缺房的人太多。
随着宏观调控的深入和人们消费理性趋向的发展,这样的时代(开发商暴富)可能终结。