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高房价、低成交额和供过于求并存
房地产市场走向是韩国当选总统李明博的政策关注之一,竞选时他称要带领韩国进入“第二套房”时代。
自卢武铉政府前年收紧政策以来,过热的韩国房地产一直降温,却陷入高房价、低成交额和供过于求并存的困境。下一届韩国政府面临如何复苏房地产市场的严峻挑战。
市场突然达到冰点
韩国房地产经纪人郑斗玄说,自己从事这行30年,从没见过房地产市场像去年这样突然停顿。
去年以来,韩国房地产市场无论买房或卖房数目都大幅减少,尽管房价终于停止继续攀升,但整个市场却似乎陷入停顿。“整个房地产市场突然达到冰点。”65岁的郑斗玄说,“人人都在观望。”
近一年来,韩国房屋交易量锐减,首尔的情况尤其突出。韩国建设交通部数据显示,去年10月首尔公寓买卖成交8680套,比一年前减少近三分之二。韩国国民银行数据显示,2002年到2007年期间,首尔房价以每年93%的高速持续上涨,但去年12月只上涨3%。在韩国全国,去年房价上涨2.1%。
缘于政府投下炸弹
不少房地产经纪人、开发商和经济学家认为,持续快速增长的房地产突然降温,缘于卢武铉政府2005年11月实施的干预政策有效。但这一政策好似一剂“猛药”,同时也令整个市场陷入停顿。
郑斗玄说:“卢武铉向我们投下一枚炸弹。”他说,即使在1997年亚洲金融危机爆发后,生意也比现在好,“当时至少还有人卖房,现在,他们什么都不做”。
然而,政府干预并没有停止人们对房地产市场走向的猜测。韩国KS经济研究所所长金光秀说,人们普遍担心,房产开发商的疯狂赢利还会继续。
巨型泡沫越吹越大
在刚刚结束的韩国总统选举中,热门话题之一正是如何令房地产市场恢复正常运转。
在当选总统李明博的竞选纲领中出现了“第二套房”的关键词。他承诺,当选后将致力于在韩国实现115%住宅普及率,进入“第二套房”时代。此外,政府还将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅。韩国每年有25.6万对新人登记结婚。
至于房地产市场时下的困境,李明博承诺,将通过降低资本税和其他相关税收手段令市场回温。
但不少经济学家认为,破除房地产泡沫并不容易。即使调整现任政府有关政策,房地产市场也难以走出困境,房价飞涨和大幅跌落的可能性同时并存。
金光秀认为,随着经济持续增长和生活水平不断提高,韩国最近几年大兴土木,房地产泡沫越吹越大。即使去年以来房地产交易已呈下降趋势,全国仍有不少住房建设项目未完工。金光秀说:“这是一个巨型泡沫,早晚要破灭。”
仍有大批住房上市
一些专家认为,未来短期内韩国将有大批住房上市,供给过剩令房地产市场复苏格外困难。
韩国建国大学房地产专家单行永说,2000年前后有大批房地产项目上马,将集中在未来5年内完工,因此将出现严重的供给过剩。他预计,在2013年之前将有100万套房屋面市,“从来没见过一下有这么多供给”。单行永自己在首尔的待售房屋也尚无买主。
距离首尔40分钟车程的“天安-牙山新城”就是一个即将完工待售的大型住宅项目。在翻露着红土的施工现场,开发商的推土机和挖掘机忙碌往来,正在建造这个预计容纳4000户家庭的社区。不远处,已经有100幢楼房建成,足够2万多户人家居住。
负责施工的大宇工程建设公司负责人说,如果政府政策有所改变,卖出这些住宅没问题。他说:“人们有兴趣买,但不在当下。”
但郑斗玄没这么乐观。他说,以前每天至少接待10个客户,现在每天有1个顾客上门就算运气不错,他的生意已滑向赤字。