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第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣认为,如果买家能够持守10年,回报肯定更乐观。一方面是EC才刚刚开始迈开脚步回升,接下来预料有更大的上升空间;另一方面是持守10年后,EC将能全面私有化,带动屋价攀升。
“一旦住满10年,EC屋主将能把房子转卖给外国人,变得跟私人共管公寓完全一样。”
他相信,到时EC价格虽然不至于突然暴涨(因为得跟市面上现有的20万个私人共管公寓单位竞争),但特别是地点好的应该能稍微上涨。
目前,EC和附近条件相近的99年地契共管公寓,有大约10%的价格差距。
以四美苑(Simei Green)EC来说,今年第三季的中位价为每平方英尺519元。周围约七八年屋龄的99年地契共管公寓,包括东福园(Eastpoint Green)、Modena和澎涛苑(Tropical Spring),中位转售价格却为每平方英尺578元,即10%的价差。
至于西部的蔚湄园(Westmere),目前中位价为每平方英尺447元,这与附近的柏奥花园(Parc Oasis),以及玫芳园(The Mayfair)的每平方英尺547元,相差了18%。
因此,邱瑞荣看好,一旦这些“第一代”的EC在2009年、10年期满被私有化时,应该有5%至10%的价格上涨空间。
“总的来说,EC还是相当值得考虑的一种房屋投资,它的增值潜能和租金回报很不错。跟私人公寓价格比较,EC的价格走势也较为平稳,跟组屋的比较接近。”
估计800个EC单位2009年将被私有化
到了2009年,他估计有大约2800个EC单位将被私有化。这相信包括了东桦苑(Eastvale)、蔚湄园、芊桦园(Chestervale)和松霏园( Pinvale)等的EC单位。
最近,李显龙总理表示,政府已经着手解决人们在房地产方面的担忧,其中包括发放更多地段供建执行共管公寓,来满足中等入息家庭的需要。
建屋局预料会在这个月,开放榜鹅一幅2.27公顷的地皮,让发展商申请兴建EC。政府最后一次推出EC地皮是在2004年,该位于兀兰的地皮由远东机构标得,并于2005年以佳乐园(La Casa)的名字推出。这也是发展商推出市场的最后一个EC。
停顿了两年的EC售地,造成目前市面上的新EC供应量严重短缺。根据市建局的数据,截至今年第三季,市面上只有58个未售的EC单位。
EC的概念起源于1995年房地产价格飞涨时期。至今,市场已推出了23个EC项目,以及将近1万个EC单位。
执行共管公寓的买者必须是 新加坡人,而且每个月的家庭收入顶限是1万元,必须组成一个家庭核心,住满5年才能出售。不过,买家不能是外国人,要等到住满10年后完全私营化,屋子才可以卖给外国人。近年来,私人屋价再次暴涨,拉大和EC的价差,让这种夹心屋再次恢复其吸引力。邱瑞荣说:“政府要提高EC供应量,肯定会有需求,因为永远都会有一些人希望拥有私人房屋,却无法负担私人房屋的价格。先买EC、等经济条件许可时才提升,是退而求其次的最好方法。”
不过,他认为,EC的1万元收入顶限必须提高。“接下来的经济展望乐观,再加上就业率不断下跌,薪金节节攀升,我们怎么可以继续把薪金顶限停留在90年代中期的水平?要不然,许多年轻家庭会被迫超出预算,购买自己不是很负担得来的私人公寓。”