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从2006年6月1日正式执行“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上”政策至今,已有一年半的时间。如果说2007年可以被称为调控执行年,那今年的楼市将对执行结果进行全面检验。特别是随着2006、2007年出让的地块相继进入开发阶段,预计在春节后将会有大量小户型进入市场。专家认为,随着今年小户型供应放量,人们的居住观念也将彻底改变,由最初的“住得够大”向今后的“住得更好”转变。
小户型供应今年大放量
其实,根据2006年11月出台的《天津市住房建设规划(2006-2010年)》,有关管理部门就对2007年拟出让、已出让地块的套型结构控制比例都做出了明确的规定。如万东小马路地块、直沽街地块、程林庄地块、昆仑路B地块、倪黄庄地块、海泰产业园区地块等,未来建设的楼盘,将有70%是90平方米以下的中小户型;华明组团、双港组团东地块、张窝组团、小淀组团等新家园建设地块,这一比例将高达87%。
此外,新规划对目前一些热点居住板块的户型比例也都做出了明确规定,如老城厢地块,90平方米以下户型占25%;三岔河口板块,比例为50%;梅江板块,比例为50%;西南奥运板块,比例为50%;中北镇板块,比例为70%。
不过,从2007年天津楼市的实际供应情况分析,2006年成交的很多地块,如华苑科技新城板块的四块土地,西青区南河镇、大寺镇的地块,以及卫津南路原天津电影厂地块、中山门地块等,直到目前项目都未真正上市。而在去年,本市也加大了土地供应力度,前11个月共出让土地168幅,占地总面积1587.6万平方米,几乎是2006年全年出让量的一倍。这些土地,都将严格执行“90平方米以下户型占70%”的政策。预计这些项目将在今年投入市场,这也意味着2008年小户型的供应将迅速释放。
品质渐成住宅发展关键
在中国,自房产作为一项投资巨大的商品进入消费市场以来,一直都是众所瞩目的焦点。改革开放至今,房地产市场高速发展,成功地解决了城市住宅紧缺的问题。在人们收入水平有限的时候,房屋质量一直没有获得足够的重视,如今越来越多的人开始感觉到房屋质量并未随其价格的提高而提升。
商品房质量问题由来已久,房屋质量大到居住的生态环境与城市建设,小到设计、建材与装修污染,每一个环节与细节,都关系到品质与未来居住健康保障。
何显毅建筑工程师楼(中国)有限公司总建筑师何显毅认为,人们买房最关心的是面积、位置、价格、户型等显而易见的因素,很少有人关心房屋的品质保障。一方面,是因为开发商在产品设计、宣传中刻意强调了这些因素;另一方面,是因为人们对房屋这种特殊商品的质量问题缺乏真正的了解。由于对住宅建设与设计的许多重大问题认识不足,严重制约了中国住宅建设的发展,必须要重新审视当前的住宅设计与建设的思维模式。
居住理念期待理性回归
“面积大、品质差是中国目前房地产市场存在的最普遍问题。市场上的商品房面积越来越大,经济适用房面积甚至也达到二三百平方米。有关专家指出,住得大并非住得好,将商品房面积当作衡量居住品质的标准实际上是偷梁换柱。”何显毅说。
房地产“90·70”新政的调控效应正逐步显现,中小户型市场在快速成长。随着国家宏观调控政策的落实,中小户型将逐步成为市场的主导产品。中小户型能否受到市场欢迎,规划设计是关键,面积小并不意味着居住质量和居住舒适度的降低。对于开发商而言,中小户型的增加使得市场的有效客户面扩大。对于消费者而言,面积小、品质好的房子降低了购买和投资门槛。经过合理的过渡,市场将呈现出购房者与开发商双赢的局面。
有关专家认为,当前从中小户型住宅设计与建设的讨论,即90平方米住宅品质与面积之争的实质看来,触及到中国住宅发展的核心课题。住宅建设与设计者能否提出新的解决设想,是当前中小户型住宅建设与设计问题的关键。