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“回家是度假的开始!”在郑州市,“帝湖花园”一度密集的售楼广告,通过报纸、电台和电视台向潜在的购房者描绘着一个诱人的居所:中南五省最大的水景度假社区项目,总规划面积达3110亩,规划总居住人口5万人。“320亩的超大湖面”成为最大卖点。
3100多亩的开发规模有多大?帝湖花园开发商布瑞克房地产公司一位原副总经理表示,帝湖花园单个项目的开发面积是当年三门峡、许昌、商丘三个地级市一年开发量的总和。
2000年左右的郑州,城市发展方向是东向和北向,西南郊还是一片村庄和农田。火葬场位于西南郊,房地产商一般避开此地。卢天明突然高调在西南郊打造一个超大楼盘,“让行内人看不懂,只能说他是‘卢大胆’”。
但不被看好的“帝湖”很快造就了销售奇迹。“河南唯一的水景豪宅”、每平方米不到2000元的售价,很快通过密集轰炸的广告吸引了大量购房者。
一位开发商告诉记者,随着郑州市环城的三环、四环路陆续开通,城市开始摊面饼似地扩张。“又恰巧赶上一轮宏观经济的强劲增长,西南郊的开发很快热了起来,跟进的楼盘很多。”
此前,后河卢村人卢天明在郑州房地产界名不见经传。“但帝湖花园一个项目,卢天明就赚了大钱。”上述房地产界人士说。各种媒体的宣传性软文,将卢天明描述为一个“低调、谨慎、务实”、力图摆脱“农民形象”的现代房地产开发商。但同样多的高调宣传显示,这个留着两撇标志性小胡子、手戴硕大绿宝石戒指和金表的房地产商,一掷800万元,拥有了中西部地区首辆劳斯莱斯。
在同行们看来,卢天明的成功在于抓住了西南郊开发的先机。但在后河卢村村民们看来,则是因为卢天明以超低价格拿走了他们的土地。目前,同等位置的地块在市场上可以拍到300多万元的高价。
卢天明当过兵,卖过豆芽,在村里开过好几个小厂,造预制板,生产方便面,生产医用纱布,直到1992年成立郑州布瑞克房地产开发有限公司,从事房地产开发。
90年代末期,卢天明在西南边的伏牛路上开发了布瑞克大厦,定位高端珠宝大厦。但这个商业楼盘一直到现在出租率都不高。“那个地段不邻商业圈,消费能力很低,布瑞克大厦已被证明是个失败的项目。”一位房地产界人士告诉记者,布瑞克大厦已被卢天明转手给当年曾拖欠工程款的建筑商。
有媒体报道,卢天明的办公室里挂着他与某市级领导喝酒谈笑的合影,“很多人都以为他大有来头,背景很硬”。
面对媒体时,后河卢村的开发被卢天明自己演绎成了两个版本。在“帝湖花园”刚刚开盘销售之初,卢天明接受当地媒体采访时表示,早于上世纪90年代中期,他就瞄准了这个能打造“帝湖”的宝地,精心策划“水景”高档社区。
但本报记者接到失地村民反映,前往采访时,卢天明却称,他对这块邻近老刑场和火葬场的地块一直没有兴趣,只是在村委会领导一再请求下,因为“对村里有感情”、“为了给本村人做贡献、谋福利”才勉强答应投资。
开发商与村里是怎么合作的无论卢天明如何演绎,但在后河卢村村民们眼里,在布瑞克大厦上铩羽而归的卢天明,不过凭借在本村的人脉,玩了一个空手套白狼的游戏,并因此暴富。
卢天明一手打造的“帝湖”,实际是郑州市金海水库旧址。中原区大岗刘乡的后河卢村便是挨着水库生存的村庄。没人料到,这个报废的水库日后会成为一个让人艳羡的生财宝贝。
后河卢村原村民组组长卢伟至今印象深刻。1999年11月的一天,村委会成员和包括他在内的9个村民组组长——刚在乡里开完会,一出门就被等候在外的布瑞克公司的车拉走,到了登封市一家旅社。一位乡干部、村委会主任、村支部书记和卢天明开始轮番宣讲合作开发事宜。
“大意是,政府已经将村所在地规划为绿地,如果土地让国家收回,只能拿到很低的补偿金,而交给卢天明开发,村民拿到的补偿要多得多。”卢伟回忆,由于之前未听到半点风声,各村民组组长“非常意外”。
按照合作协议,后河卢村以1196.55亩土地出资,与布瑞克公司按照3∶7的比例分配。布瑞克公司按照每亩1万元的价格给予青苗补偿(以土地使用证面积为准),地面附属物补偿一次性支付500万元。另外,按每亩21万元给予村民生活补偿。不过,“由于该项目工程投资大、风险高”,前3年每亩按2000元预支村民作为生活费用。该款自合同生效第二天开始支付,从第四年开始起每3年递增一次,每次递增15%。
如果10年开发期满有盈利,后河卢村与布瑞克公司按3∶7比例分成,生活补偿从后河卢村的应得分配中抵扣。
近1200亩地,占全村农田的三分之二还多。关系到村里1000多口人的生计,村民组组长们对这份协议心存疑虑。
酒足饭饱后,村民组组长们被安排住下。“村委会主任卢百旺、支书卢雪恩,还有副主任、妇女主任等,所有的村干部分头到各房间做工作。卢百旺的弟弟卢海旺也来做工作,他当时在布瑞克任副总。一次说不通就两次,两次不行就三次。那架势,基本就是不签,不让你走。”卢伟告诉记者,卢百旺曾在卢天明所开医用辅料厂任厂长。
各种手段下,其他村民组组长都签字表示同意,但卢伟执意不签自己的名字,被提前送回郑州。随后,卢伟也辞去了村民组长职务。
在卢百旺的个人事迹宣传材料里,后河卢村进行房地产开发,成为他带领村民致富的创举。但接受本报采访的村民们纷纷抱怨卢百旺的“率先致富”。
“帝湖花园、村里的小产权房、中原分局家属院……”村民们掰着指头数,“村里每开发一处,卢百旺就在哪里有房子,都数不过来。卢百旺在工人路上一处数千平方米的饭店,也是卢天明送给他的。村委会成员每个月从布瑞克公司领5000元工资,他们坐的汽车也是布瑞克公司送的。卢百旺的家里人也都有车。凭什么?”
记者向村委会主任卢百旺、村支书卢雪恩求证时,他们对除了汽车以外的其他指责均予以否认。“别说本地开发商,就是外地来的开发商,弄几辆车给村委会用很正常。周围都这样,汽车的产权是开发商的,但使用权归村里,车辆保养维修归村里。”卢雪恩说。卢百旺则称,自己最早在村里跑运输,收入本来就很高,都是劳动所得,“经得起检查”。
不满协议的部分失地村民一再上访反映。卢天明和卢百旺对记者表达了他们的委屈—尽管布瑞克公司当时跟村里签署了盈利后分成的协议,但为了防范开发失败的风险,所以定了一个“兜底”条款。如果10年内不能完成整体开发,或者亏损,布瑞克公司也必须按照每亩21万元补偿村民。
“明面上说是村里与卢天明联合开发,其实是卖给他了。他们说在联合开发和给补偿之间二选一,那布瑞克公司和村委会就应该公布每年的财务报表。但这么多年,村里根本没搞过财务公开。”村民卢大庆反驳说。
一些村民开始联名逐级反映举报。从大岗刘乡到中原区,从郑州市到河南省,到国土资源部。“很奇怪,每次举报材料最后都能回到卢天明手中。”参与上访的卢中品说。