|
||||
日前,在博鳌房地产论坛上,向来喜欢语出惊人的任志强再次放言,如果楼市泡沫破灭,“要死肯定是银行先死,房地产商后死。”
中国最大的房地产企业万科也只有1000亿资产规模,相对于资产规模数以万亿计的银行来说,谁的抗风险能力更强不言自明。但在经历了2007年的疯狂上涨后,房屋销售速度下降、楼价实质性下调、银根紧缩等种种现象都让房地产开发商感到揪心,“拐点论”和“百日剧变”等各种各样的预测也纷纷涌现。
在这一轮市场调整中,银行和房地产商,究竟谁才是最受伤的人?地产商背后的资金链是否真的走到了悬崖的边缘?[博弈步入敏感期中国楼市在调控中能否越走越稳?]
地产公司现状调查负债总额远超现金存量
对于房地产企业来说,债务是支持其发展的核心动力,而国内名列前茅的房地产龙头企业也都是“债务大户”。
但从已公布的2007年年报来看,上市房地产公司的负债总额已远远超出了现金存量。
以现金存量最高的万科为例,其负债总计为661.75亿元,现金存量仅占负债总额的25.76%。保利地产(280.60亿元)、招商地产(159.62亿元)和金地集团(161.13亿元)的这一比例分别为16.49%、22.48%和15.58%。
记者发现,在上述公司的债务总量中,银行贷款所占的比例差距较大。其中,万科的银行贷款额度为249.56亿元,占其债务总量的37.71%;保利的银行贷款则有121.57亿元,占债务总量的43.33%;而金地的这一比例则为52.43%。万科虽然债务总额最高,但未来的还贷压力相对却最小。
在2007年的年报中,上述四大地产公司的其他资产指标也并不乐观,如每股经营性现金流4家公司均为负值。万科的每股经营性现金流为-1.52元,招商为-4.74元,金地为-7.52元,保利为-7.65元。这些数据也是四家公司5年来的最低值。
此外,速动比率(衡量企业可快速变现的流动资产偿还流动负债能力的指标之一)越低,企业短期偿债能力也越弱。统计数据显示,万科、富力、保利等主流地产公司的速动比率均低于1,仅为0.4、0.3和0.3。
地产资金链解读房地产资金杠杆效应受限
央行数据表明,受银根紧缩政策影响,一季度人民币贷款增加13326亿元,同比少增891亿元。但同一时间,房地产到位开发资金的三大主要来源中,国内贷款却依然保持了稳定增长,增速甚至高于同期银行整体贷款增速。
以广东省房协公布的数据为例,一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元,其中,国内贷款、自筹资金、其他(订金、预付)资金分别占总来源的27.63%、35.76%、35.14%,同比增长分别是3.28、5.25、-7.5个百分点。这说明尽管市场降温、资金回笼减缓,银行开发贷款的支持力度一季度依然加大,开发商自筹资金的能力也在增强。
开发贷款增加,自筹资金也增加了,为什么房地产商仍直喊缺钱?
银行业人士认为,这很大程度上与新的调控政策下房地产开发运作模式有关。例如,旧的模式下土地出让金可以分期支付,土地证也可以分期取得,开发商就可先以较少的资金取得土地到银行抵押融资,然后再动工开发和购买新的土地,如此循环,开发商自有资金被放大数倍,自然觉得手里银弹充足。但在新的土地政策下,土地出让金可分期付款,但不可以分期获得土地证,而无法获得土地证,就不能用来抵押融资。“以前一块钱可以当三块钱花,现在一块钱就是一块钱了,开发商马上就觉得手紧了。”