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Anton Eilers:选择品牌开发商。外籍人士买房非常在意谁在盖房子,然后挑选其信任的开发商。在老外眼中,开发商的信用很关键,因为国外比较在意房地产开发过程中的金融风险。因此,在选定具体购买的楼盘前,他们会了解开发商、建筑商的实力和专业技术能力,并且密切关注建筑项目的施工进度。
另外,外籍人士对住宅安全性、私密性的要求较高。安全性是继环境外,外籍人士选择房屋的第二个要求。
老外对北京的装修市场并不熟悉,也没有时间浪费在装修上,所以,他们大部分选择精装房。根据老外的生活习惯,他们对装修的标准主要要求有以下几点要求:简洁明快,功能实用,面积大小合适,厨卫书房等要区分清楚尽量隔离,布局要合理,装修材料品牌不重要只要环保就行,厨卫是重中之重,管道安装要有反水,一淋一浴(日本人必须要有浴缸),放毛巾的地方要亮等。
Anton Eilers:从2007年12月开始执行《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(新限外令),其目的重点在于抑制外商过度投资房地产,挤压房地产泡沫,遏止炒房行为,对外籍人士的自住型购房需求影响不大。
外籍人士在京学习或工作确有需要在京购房的,可参考2006年商务部等六部委颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,只要满足三个基本条件:一、在中国境内工作、学习时间达到一年以上;二、在中国境内未曾购买过房产;三、所购买的房产只是用于自住,外籍人士就可以经过相关部门的审批,办理申请购房手续。
据我所知,受信贷紧缩政策影响,内资银行中只有光大银行、交通银行明确表示可以办理,而国有银行已经全面叫停。以曾开办过外籍人士住房按揭贷款的中国银行为例,目前只办理已加入中国国籍的外籍人士的贷款;而同是曾开展过类似业务的上海浦东发展银行,在全国也只有苏州分行可以办理,北京、上海等其他城市均不予受理;而交通银行也只能办理有合作协议的新楼盘的贷款,暂不办理外籍人士的二手房贷款。
相比之下,外资银行的政策就宽松得多,像东亚银行、渣打银行、汇丰银行、花旗银行等外资银行均可以办理外籍人士的住房按揭贷款,且在贷款币种及贷款利率方面,政策也比较灵活。
内资银行(可办理外籍人士住房按揭贷款,以下同)办理住房按揭贷款的利率,是完全按照央行的利率相关规定来执行的,因此,只能办理人民币贷款,且执行现行的基准利率(五年期以上),如果借款人资质比较好,银行可能还会给予一定的优惠,或将执行15%的利率下浮。
外资银行的人民币贷款政策,其政策基本和内资银行一致,只是在外币贷款方面,因外资银行受其自身外币来源成本的影响,利率差别也很大。以申请美金贷款为例,东亚银行的利率为6%,而渣打银行可能就要达到8%;其他币种:港币为6.7%,新币为5.5%等等。
在选择贷款币种时,不仅要考虑利息支出总额的多少,还要考虑还款是否方便,以节省外币兑换的相关费用。
例如,美国籍的Amos在中国的一家外企工作,薪资按美金计算,因此,对于他来说,选择美元贷款相对会比较方便。
打算申请外币贷款的外籍人士需要注意的是,银行是以人民币的形式放款的,汇率则要参照签约日和放款日的外汇牌价,因此,对于借款人来说,是有一定的利率风险的。
Patrick Parsons:按照目前内资银行的相关规定,办理住房按揭贷款,银行是不收取任何费用的,而外资银行通常要在贷款最初的三年收取一定比例的服务费、总数约为贷款额的0.5%,还有其他的收费项目:如住房抵押贷款合同的公证费、保险费、律师费等,各银行政策略有不同,但都比内资银行稍多一些。
对于贷款成数及贷款年限,内外资银行的政策比较一致。如购买新房,90㎡以下房屋,最高可达购买价或评估价(取低)的八成;90㎡以上房屋,最高可达七成。贷款年限最低为五年,最高三十年(申请人年龄+贷款年限<=70)。而二手房的贷款成数则要参考房产的评估值,视具体情况而定。
内资银行除了按固定利率计算的贷款方式以外,提前还款一般是不收取违约金的,而在外资银行提前还款,要按照合约,收取不同比例的违约金。
如以人民币、港币、新币在一年后提前还款,则不收取违约金,若申请美金贷款则要在三年之后才能提前还款,否则要收取违约金,违约金的数量一般为贷款额的3%或5000元(贷款币种)。
由于各银行审批外籍人士贷款所需材料比较多,如身份证明、居住证明、收入证明、婚姻证明、房屋交易证明等。而且有的银行可能会根据自身的规定,要求申请人交付其他的材料:如公安机关开具的居住一年以上的相关证明、联系地址证明等。因此,为了减去不必要的麻烦,要尽量将材料准备齐全。
Benjamin Christensen:上述的物业管理、配套、交通、环境等一系列外国人置业的要求,也同样是他们在租赁物业中重视的问题。另外,对于房屋新旧程度,外国人不是很挑剔。他们选择一个小区居住,一般都会关心其竣工交房的时间,也不会选择太过陈旧的小区,2000年以后交房的小区他们一般都能接受。
我的一个朋友Werner,是某外企的高层。他的妻子和两个女儿都生活在美国,公司对Werner在北京工作时限也定格为三年,三年后他还会回到美国。由于没有在京生活的长远打算,Werner选择了租房,而不是买房。
在北京的老外大部分都是外企的高层管理人员,一般公司会给他们租房子住。所以,他们对房屋的租金、售价抗性很小。事实上,由于每个公司对外国人住房补贴多少和方式的不同,他们对价格的关心程度也不同,只要价格合理、公道,他们一般都不会排斥。
对于已经结婚的外籍人士来说,小区内是否有供小孩玩耍的区域也是其考虑的重点。
因为,外国人在自己的家乡,很多都是住在别墅里,不用担心小孩的安全问题。但是,在北京就不一样了,人多车多,留下了很多安全隐患。
小区内是否有专门供小孩玩耍提供的场地或设施,便成为很多住在公寓里的老外所担心的问题。
Anton Eilers:外国人对自己居住房子的户型要求也往往和北京人不一样,他们大多喜欢大卧室、大厨房、大客厅,因为他们更加强调居住和生活的舒适性。
老外选房子的标准,品质是位于第一位的,价格则排后面。因为大多数外国人都有住房补贴,这可以解决他们一部分房款,况且相对于老外的收入来说,北京的房租还算低。
老外衡量一套房子品质的好坏有一套自己的办法,但不同国家和地区的老外选房子的标准还是有差异的。
比如来自欧洲的老外,对所租房屋的品质要求较高,特别是来自北欧国家或德国的外国人,对于所租房屋细节的品质要求特别明确。
比如地板、水龙头等细节问题,如有可能他们甚至会趴到地上去一一检查确认。而美国大都偏好大的房子,希望最好能有自己的花园,而且喜欢住有人气的地方。
住所的配套设施也要求齐全,家具不一定要贵重的,但一定会选择有氛围的,对居所的文化内涵有一定要求。