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若是从住房舒适度的角度来说,大多数“上岁数”的老公房目前的状况实在令人沮丧。
但是,由于这些公房的位置现在几乎都处于上海的黄金地段,这些房屋又可以让发现它们魅力的买房者获得包括房价上涨、丰厚租金以及拆迁带来的高额安置补偿等三重回报,甚至有人一夜暴富,从穷光蛋变成千万富翁。但是工薪阶层的小森(化名)凭借多年摸索出的投资理念,购买此类房子,不用做一个“炒家”,就做一个“房东”,也可以获得稳定的回报。而他的购房经历在现今的上海绝不是个案。
“20岁”地铁公房的“变废为宝”2002年买进的一套公房成为小森比较引以为自豪的一次投资经历。在每个月“月光”之后,他的兜里仅剩下几万元的年底分红,他能动用的资金也只有这些。
那是一套已经“20岁”的老公房,35平方米的螺蛳壳里,被精打细算为“一室半”的户型,还包括一个开放式的厨房和微缩版的卫生间。若是从外表看,那房子已经与周边已经盖起的几栋高档写字楼格格不入,没有小区,只有破烂不堪的外墙和房屋内部还停留在上世纪80年代的装修。
唯一的优点,那套“35平方米”距离上海市中心城区江苏路地铁站出口仅有1分钟的步行距离,也就是一街之隔。
看房之后,小森随即拍板定了这套房子。按照当年该区域大概5000元/平方米的房价,最终加上契税的价格约16万元,5万元的首付,他每个月的还款需要800多元。
若是把这套“老古董”直接出租,小森认为很难租一个好价钱。他用1.2万元重新装修了这套公房并配齐了电器。简单的装修加上地铁的区位优势让这套房子轻而易举便租出了2000元/月。
“空关期几乎为零。如果上一个租户满约,只需要在网上发布一条简单的租房广告,当天便可以接到30到40个电话,由于白领对于地铁房的迫切需求,寻找租户根本不成问题。在几年间,房屋的月租金一直是月供的一倍。根本不存在‘房奴’一说。”小森对《第一财经日报》称。
这套“20岁”地铁房之后还给小森带来了意外的收获。由于所处位置太优越,而这一处多层的老房子又年久失修,不久被政府划到了拆迁改造的圈里。如果按照去年的“行价”,江苏路一带的二手旧房售价也不过在2万多元/平方米。但是小森最后到手的拆迁安置的房屋和现金相加,价值将近100万元。
“一开始我并不是热衷买旧房子,只是因为让我这种普通的工薪阶层买房,一次性拿出几十万不现实。退而求其次,只能买老房子,可是这并不代表买老房子就一定没得赚或是赚得少。”小森说。例如他买入的这套破旧得不能再破旧的老房子,全部投资只有6万余元,但是3年的租金就有7.2万元,除去每月月供,最终余额4万多元。3年后该栋房屋面临拆迁,又净收益超过百万元。
小森并不是一个个案。在上海房价上涨的前夜,将老公房“变废为宝”一夜暴富的例子屡见不鲜。在小森的记忆中,一个极端的案例就是一个朋友就完全以“零首付”的形式,先后买入了40余套二手公房,几年后,那个之前一无所有的单身汉成了千万富翁。“当年有银行为了快速放出房贷,在房屋评估中还可以将5000元/平方米的住房评估出7000元/平方米的价值,从而达到‘零首付’的效果,每个月还可以获得高昂的租金回报。而对于买房者来说,如果房价下跌,不过是将房屋抵债,没有任何损失。“但是小森并不认可这种过于极端的做法,在他看来,楼市的疯狂总是会过去,但是只要善于经营,老公房本身投资风险小,而且回报稳定并可观。