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业内人士认为,低进高出成为整体收购的最终目的,为此,他们通常会持有商业物业一段时间,然后等价格提升后再抛售。
"做酒店式公寓的可能性较大。"薛建雄对记者分析说。从目前该项目情况分析来看,整个项目中还规划了一家美国五星级酒店和写字楼,而原本该楼盘的精装修定位,也比较适合作为酒店式公寓进行操作。
"更为重要的是,将项目作为酒店式公寓整体操作经营,有利于提高楼盘的市场价值,最终实现低进高出。"薛建雄分析。
其实,这种运作模式在之前已有先例。2006年,拥有美资背景的基汇资本以6亿元总价购入翠湖天地御苑18号,在被打造成顶级酒店式公寓经营之后,今年3月份该项目被证实转手给韩国未来资产(Mirae Asset),转让总价高达9亿元。按照卖出价格计算,单个项目的收益率接近50%。从今年以来的几个收购案来看,购入的物业价格相对零售价格也并不高。例如财富海景一栋楼单日成交过百套,成交均价在2.8万元/平方米左右。但是该物业当时的市场均价在5.6万元/平方米左右。业内人士认为此类物业的价格上升空间很大。
"一般这种机构投资人的持有周期在2年左右。现在预估看来,如果尚海湾豪庭仍以同样的方式进行市场操作,2年后再次卖出的价格可能在4.5万元到5万元/平方米上下。"薛建雄对记者粗略估计说。
"在'弱市'的时候,对于市场的判断依据不能是价格,而应该是成交量。从今年4、5月份的成交数据来看,市场成交量同比是萎缩的。而目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主,中间的大多数则都处于观望状态。"世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对记者表示。
陈炜还认为,大宗交易虽然存在2年期低进高出的嫌疑,但是并不能成为市场主旋律。"相比来看,散户炒家所占比例更大。若这些散户集中抛盘,可能会对市场带来更大影响。"陈炜说。