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近段时间以来,受一系列楼市新政影响,过去许多门庭若市的售楼部坐上了“冷板凳”。然而,记者发现,于此形成鲜明对比的是,昆明多个高档写字楼项目的热卖场面。
星耀总部星都国际总部基地上市半年有余,销售仍稳居昆明市商品房销量排行榜前十位,顺城每平方米18000元的天价遭遇“热抢”,还有被业界成为现代商务地标的俊发中心……昆明写字楼的市场在经历了99年以前的急速放量,随后数年旧产品的消化期和新产品的停滞期后,逐步呈现出“复苏”迹象,尤其是高档写字楼正在成为市场开发的新热点。
A市场经历阵痛有人曾将写字楼比作城市经济的脉动,是一个城市经济是否充满活力的有力明证。昆明写字楼走到2008年,已与昆明经济发展密不可分。
对于昆明而言,以1999世博会为分水岭,此前写字楼开发热火朝天,此后7年,昆明几乎没有写字楼项目面市。根据此前昆明市房地产开发协会调查统计显示,昆明市内的高层、小高层建筑中,建设于上世纪六十年代的有4栋,七十年代的有10栋,八十年代的有50栋,而建于九十年代的高层建筑就超过了660栋。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大份额,而其中仅在1997年-1998年间,开工建设的写字楼就接近20栋,总建筑面积超过40万平方米。
九十年代写字楼的急剧增长超出了市场需求,导致市场陷入低谷。1999世博会后,直至2005年,昆明写字楼市场几乎处于零开发状态,市场几乎以消化上世纪旧产品为生,部分新项目,如:建工大厦、金泰大厦、志远大厦、华而顿大厦、华而贝大厦、三合商利写字楼、证券大厦等,虽然销售时间不一,但都是在1999年以前立项的。而后,除了北市区的银座OFFICE、丹彤现代城等屈指可数的个别项目外,昆明几乎少有真正的商务写字楼项目入市。昆明市场上出现了国内都较少见的现象:省会城市在数年间未开发一个写字楼项目。住宅、商铺开发热火朝天,写字楼却无人问津。
B高档写字楼缺货刘先生是某大型外资机构进驻昆明的代表。来到昆明后,他便开始寻找能与自己公司形象匹配的办公场所。他认为,拥有智能化配置的纯商务空间是自己的首选。但苦苦寻找的结果却让他大为失望,昆明的高端写字楼实在太少了。走遍市中心的许多写字楼大厦,虽然位置不错,但由于开发时间太早,动静态交通考虑不充分,某些配套显得有些陈旧,已经很难满足现代企业办公的需要。
投资者对于写字楼需求的敏感点,已经从单纯的地段、位置、楼层高度、综合形象转向几个关键点。据业内人士介绍,首先是动静态交通条件,静态停车位是否充分?是买车难还是停车难?动态交通出入口是否顺畅和容易说明?这是所有投资者、购房者、租赁写字楼办公者最为关心的问题;其次是电梯,电梯是否足够?是否需要等待很长时间,是否非常拥挤而影响整天的办公心情?是否保证安全运行?不同功能区的垂直交通是否能够分离?另外是大堂和门面,高档写字楼必须有比较气派的大堂和门面,否则无法显示高楼的档次和气派。
从全国其他城市的高档写字楼在配套上,特别在停车位、电梯数与楼层数对比上来看都与昆明目前相对较好的写字楼有较大差异。昆明现有的相对较好的写字楼的电梯数与楼层比都在0.2以下,而好写字楼都在0.35以上;车位数对比更加明显,昆明现有较好写字楼车位数的平均比为5.28,而好写字楼比则平均为9.85。从这些数据对比,加上昆明写字楼市场消费者对昆明写字楼的评价发现,昆明市场国际化的高档写字楼仍然“缺货”。