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二、行业篇:整合加剧
(一)土地新规加快行业分化
2008年1月7日,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,明确土地闲置满两年,无偿收回;金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信,并且,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关责任人的责任。由于“囤地大限”的设定,各地产商必须确保有足够资金按期启动旗下地块的开发。因为只有手中握有现金的地产商,才能在这场震荡中获益。国家推出一系列调控政策的根本目的是规范市场,资金实力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局,而有实力的房地开发商将获得前所未有的发展良机,房地产行业会有明显的两极分化现象呈现。
(二)海外房产企业大举圈地
在国内信贷紧缩、宏观调控趋严之时,不少内地开发商因为资金问题被迫退出土地拍卖市场,而海外的大地产开发商因为在资本市场有配股、可转债及银团贷款等多元融资方式的支持,相对来说资金比较充足,因此优劣之分立现。在国内开发商因受制于政策调控而难有作为的情况下,外资房地产开发商在年初纷纷开发了大规模、旁若无人的“圈地运动”。
(三)上市房产企业面临更大的市场机遇
房地产上市公司在全国地产行业中占少数——5万家房地产公司中只有约120家上市。相对未上市的企业,上市公司规模实力较大、透明度高、经营比较规范,且资产负债率普遍低于行业平均水平,有利于防范金融风险。特别是,房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高,囤房囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。
我相信,经过这一轮的行业整合,房地产行业将逐步由发展初期的粗放型、低层次的开发模式,向集约化、人性化的开发模式转变;投资商的背景越来越国际化、市场化;决策、开发建设、销售流程将越来越科学化、规范化;土地的利用更为合理、高效。客户越来越理性,市场越来越规范,房地产行业将进入持续健康的发展轨道。