近年来,随着房地产市场的日渐发展,开发商屡现不规范运作,业主买房入住以后二、三年都拿不到产权证的事时有发生,有些业主采取上访或者找有关部门反映情况等方式解决问题,结果并不明显,而有些业主直接采取法律方式寻求解决取得了较好的效果。
家住南开区的王先生于2006年购买了一套商品房,在商品房购房合同中约定“商品房竣工验收合格后,甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后,甲方应在180日内,及时协助乙方办理房屋所有权转移登记。”但到了2009年王先生入住近三年以后,该房屋产权证的办理仍然杳无音信,据悉,是因为开放商没有按期竣工验收合格,导致不能按期办理初始登记导致的办理产权证拖延。在多方协调无望的情况下,王先生找到专业从事房地产法律服务的奥林律师事务所要求对开发商进行起诉。律师在接受委托后立即进行了相关的调查,通过调查相关证照明确了开发商逾期办理相关手续从而导致逾期办理产权证的违约事实。此案目前正在审理中。
律师点评:商品房初始登记与业主入住是两个完全不同的概念。所谓商品房初始登记,俗称取得大产权,是指开发商建成房屋后,为确认房屋所有权和土地使用权所进行的第一次登记,经初始登记后才能将每套商品房的产权分别转移到买受人的名下。是否办理初始登记是业主能否拿到产权证的前提条件。根据相关法律法规的规定,商品房竣工验收合格后,开发商应在三十日内办理初始登记。但目前开发商经常出现不按时办理初始登记的情况,原因是多种多样的,比如项目某些部分不能验收合格或者相关税费不能按时交纳等。由于初始登记不能及时办理,导致业主无法办理产权证。
如果业主遇到类似情况,需要仔细查看购房合同对办理产权是怎么约定的。如果约定了具体的办理初始登记和产权登记的时间,则逾期办理应属开发商违约,应按约定承担违约金,没有约定违约金的,违约数额按银行同期贷款利率计算。如果都没有约定,则按照法律规定追究开发商的法律责任。
在业主办理入住手续的时候,一定要注意开发商是否具备商品房准许使用证及商品房竣工验收备案表,其目的是掌握商品房竣工验收的具体日期,用以准确推断开发商应当办理初始登记的日期,以此作为业主主张开发商违约行为的依据。
如果您正要签订商品房买卖合同,请您一定要注意,如果在合同的第十二条商品房权属登记条款中约定了第一种方式:“自初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属登记”,则一定要在合同的补充条款里明确开发商办结初始登记的时间,以免开发商推脱责任。