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主持人:现在我宣布2009中国及天津房地产市场发展走势发展会现在开始,尊敬的各位领导、各位来宾大家好,本次发展会是由易居研究院天津研究所主办,首先请负责人张先生给大家致词。
张勇:各位来宾下午好,在开始之前,我先讲一下我今天的心情变化,早上起来的时候下雪了我很担心,我说今天这个会可能有人会不来,刚才我很惊喜,大家对最近的市场比较关注,看来中国房地产市场还有很多人在这个战线上坚持、奋斗着,为什么叫“惊蛰”呢?2008年的时候我记得媒体最关心的话题是,如果没有记错的话,是深冬、初冬,今天我们易居房地产研究院将本次活动的主题定为“惊蛰”的含义是,有的开发商跟我说,张勇你今天定为惊蛰是不是让我们马上行动,我想如果今天的房地产市场像今天的天气一样,那么今天我们的惊蛰出来就冻死了。记得有一句话在旺势的时候要想着对弱势的积累,同时在弱势的时候要抓住旺势的机会,今天易居研究院将用数据向大家阐述一个真实的房地产市场。下面有请易居研究院首席研究院陈啸天为大家带来精采的演讲。
陈啸天:谢谢,首先我想做个调研,我觉得今年的9月份市场有可能会回暖,所以本周二新华社把我的文章发了,有的记者采访我,觉得我的观点不一样,我想这可能是我个人的观点,在演讲之前,大家先看看天津的同事和朋友你们怎么看的?今年9月是不是市场可以起来?如果认为有可能起来的举手,好像大家比我要悲观很多。第二个问题是这样的我今天的演讲的主题是,来之前我的同事给我出了个题目,我这边有两份,一个是关于全国的走势,我带着我们近期关于百亿企业的研究成果,还有一个纯粹的百亿的研究,2008年销售超过100亿的企业系统的研究,我想可能二者选其一,想看看大家的意见,我是讲哪个?
回答:百亿。
陈啸天:关于百亿的研究我们是从2008年12月份的时候开始启动的,当时我们有这样一种感觉,2008年整个市场的确不是很好,发生了很多的事情,但是在这一年中我们也看到很多我们觉得非常不错的,积极的信号,所以2008年底我们组织一批人,专门就中国的2008年销售金额超过100亿的企业进行系统话的研究。我就直接把最前面一部分简单概括一下,重心我讲企业动态这一块。
前面是个引子,一个是土地一个是住宅。基本上2008年的年底土地的数量减少,我们之前曾经讨论过,当时很多城市土地出来以后有很多有趣的现象,基本上就是一家开发商拿地,第二点你会发现很多城市土地成交的时候都是带有城字头的,有这样的现象在里面。住宅这一块我们发现2008大部分城市的成交量同比下跌3到5成,很多的城市到现在为止并没有到达一个回暖的阶段。另外一个部分城市环比上升比较明显。从去年的11月份开始我们所关注的十大城市的一个我刚才提了同比可能比较低但是环比的增长速度比较明显,尤其是华南广州的深圳这些城市,深圳我感觉到的是成交量快速回暖,但是价格没有起来。成交量基本面再往上走这是个不争的事实。我们所关注到的其他的一些大中城市成交量也缓慢反弹。第三个排队的现象,最近非常多。我自己亲身经历过,我刚刚在上海买了房子,我们自己代理但是我还要排队,第一点有100多人,第三天还是有100多人排队。开盘400多套,三天时间卖了320套,大概是12月26、27、28三天成交。前两天第二批出来了,从上次的一万五的均价到这次一万八,同样楼盘一天时间卖掉180多套。第三个作为价格这一块,根据我们发现,大量城市各条线的物业基本上回得比较厉害30%都有。另外我想谈个观点,就是我们那里去年年底之前我们曾经发布的报告,全国的大中城市投资的风险的报告,这个报告发完以后仅仅用了两天的时间马上我们有一个中部很大的城市的市领导打电话给我们说你凭什么说我城市风险很高?我说我有数据,2008年你这个城市一年销售是这么多,截止到年底你的债券、土地出让是这么多,用你的存量除以你现在的销售速度你够卖五年。今天不仅仅是我们的企业在关注、消费者在关注同时政府也在关注。现在不仅仅是企业这个层面,还有一部分是直接送给北京有关部门,所以我们有些城市领导可能比较关注这一点。后面一个就是价格的分化,这一点也非常明显。我想谈个观点就是我们一直有这样的观点,假如一个城市有没有探底,如果有很多企业商量的话,可以这样做,这个城市我分为市中心或者是次中心,次中心就是我这个企业具有代表性,或者再外围一点某一个企业有代表性,大家可以有一个试探,我优惠,如果发现大量人跟进的话就说明这个价格就是底,后面就是往上走。现在之所以很多城市没有并且的回暖,就是因为供应方和需求方这个底还不是很明显。
去年我大概5月份的时候到北京和北京的那个企业沟通,当时我问那个领导我说为什么还不降价?他说不急8月份肯定上来。结果前一周跟我打电话说当初如果降了就好了。当然这是个判断的问题。我说这是个引子,说明从全国的基本面来看整个市场,看起来是比较严峻的。我接下来要谈外部的环境。
不管是国际还是国内还是行业还是客户的需求环境,都不是很理想,去年1年全球股市缩水29万一,很大,一些知名的企业国际上的包括我们的同行目前的裁员的情况。最近我们有一个标杆性的企业裁员的时候用了一个术语,我们没有经济性的裁员,这个词用得很好,现在很多的企业都在用。