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那些如孙猴子一样大翻筋斗的房地产暴富人物,终将会打回原形。
但令人遗憾的是,在商品房改革过程中仍然走了不少弯路。
首先是商品房改革不彻底、产权不完善,甚至《物权法》的出台也没能解决产权不完全的问题。
其次没有严格区分商品房与保障房。2003年,商品房市场出现大转折,政府放弃了对保障住房的承诺,将绝大多数人推入商品房市场,由此导致房价直线上升。推波助澜的是,土地的垄断与土地价格的非市场化,与较为彻底的放松管制的商品房定价,使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构,成为同一利益链条上牢不可破的联盟。
如此一来,房改成了“潘多拉魔盒”,既带来了楼市繁荣、居住改善,也带来了房价的扶摇直上。21世纪的头三年,全国房价年涨幅还在3%-4%,到了2004年,直线拉升到15%,上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。
2004年7月,国土资源部、监察部发布第71号文,规定从同年8月31日起,采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地,此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败,但结果消除了制度性腐败,却伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。
随着2005年宏观调控的来临,相关的房地产政策也接踵而至。2005年3月至2006年间,“国八条”(《加强房地产市场引导和调控的八条措施》)、“国六条”(《关于做好稳定住房价格工作的意见》)、“国十五条”(《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)以及针对放贷的定向加息纷纷出台。就数字而言,全国房价平均涨幅下降到7%(2005年)、5%(2006年)。
老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”。从2006年开始,北京、广州、深圳等地房价一飞冲天。到2007年,同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升,普涨行情逐月走高,全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。
2007年的房地产已经发生异化,这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地,而其购买土地的真正目的,并不是为了及时建设可售房源,而是获得从证券市场圈钱的筹码,其模式就是:“圈地——上市/增发——圈钱——再圈地”。
在当年的10月8日和10日,《福布斯》中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们发现,在这两份榜单上,中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜,在前25位的巨富当中,业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多,占总数的80%。
这一年,最大的财富新贵,无疑是碧桂园(企业专区,旗下楼盘)的杨惠妍。她是广东碧桂园实际控制人杨国强的二女儿。而更让人吃惊的是,在富豪榜上,仅碧桂园一家公司,就有杨惠妍、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭等5人位居其中,身价都在百亿人民币以上。碧桂园真称得上中国大陆富豪的制造工厂了。
在2007年第九届中国(北京)国际住宅与建筑科技展览会上,一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了观众的注意。和他一样的大量“房奴”们为高房价付出了生活质量大大下降的代价,一有风吹草动便提心吊胆,担心生病、失业,神经总是紧绷的。
有学者担忧:如果一个国家最有钱的富豪是那些倒卖土地和造房子的房地产商人,这对整个国民经济是很危险的。例如,东亚的土地以及非洲的矿产基本都是垄断性资源,是最容易被“寻租”的资产。从历史上来看,当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后,经济危机就随即出现了。
股市催生的房地产泡沫之花,必将随着资本市场和我国房地产市场的逐渐成熟回归于虚无。那些如孙猴子一样大翻筋斗的房地产暴富人物,也终将会打回原形。
拐点骤临中国房地产市场的拐点,也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。
让大家出乎意料的是,中国房地产市场的拐点是以一种几乎娱乐的方式骤然来临的。
2007年7月11日,北京大学教授徐滇庆表示,深圳房价肯定要涨,“我们不妨再豪放一点——如果明年深圳的房价比现在低一分钱,我一定向深圳市民道歉。”
此话很快得到财经评论人牛刀的回应。牛刀认为深圳市一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局,以一年为限,谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日,这个赌局的最后期限终于到来了,结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局,成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。
2008年1月,王石抛出了“拐点论”,这招致大部分房地产商的普遍反对。而在这些人故作镇静地进行反驳时,王石已经偷偷开始了行动:上海万科在2月推出了元宵节9.5折特卖,卖出了170多套优惠房源;8月底,万科又在上海公开宣布,旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动……这一系列降价,为万科“过冬”储备了不少宝贵的现金。
而房价下跌,带来的是一波汹涌的退房潮,其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月,万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”,一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“丧失商业诚信”的万科。
房地产的销售,一直有“金九银十”的说法。但在2008年9月,上海楼市出现“史上最冷金九”,一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米,为旺季楼市新低,创下近三年来最为严重的滞销局面。
而在此前的2008年3月,房地产大腕潘石屹爆出了“百日剧变论”,称中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期,大量企业将进行整合。
2008年以来,由于银行信贷紧缩,购房者持续观望、销售变冷,开发商资金链趋紧,房地产业的退地风浪开始席卷全国。8月中旬,江苏苏宁环球[7.57 1.34%]集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布,其于2007年8月拍得的总价44.04亿元的全国最贵“单价地王”,因地铁施工迟迟无法交付,已与相关方面解除原土地出让合同,已支付的土地出让款全额退还;9月26日,志成公司从绿地集团(企业专区,旗下楼盘)、鹏润房地产、华润地产等巨头手中抢走了总价11.04亿元“普陀地王”的上海志成公司,也宣布退地,本来名不见经传的志成公司为此损失1亿多元;而北辰地产也将2007年以92亿元摘得的“长沙地王”,以认赔10亿的代价向政府退地。
而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕,在此阶断进行了疯狂的土地扩张。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑,地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望,甚至陷入危局之中难以自拔。
中国房地产市场的拐点,也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。