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房地产市场又出现了热闹景象。今年一季度,北京住宅市场成交量出现回升,二手房市场回暖尤其明显。
今年以来,全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色,回暖迹象明显。数据显示,上海整个3月成交量约140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。南京3月商品房日均销售量超过250套,同比增长近10%。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都有明显增加。
调查显示,近3个月北京单套二手房平均交易面积已经从两年前的110平方米下降到85平方米,首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。一手房市场上,能更多享受政策优惠的90平方米以下住房也更受欢迎。不难发现,经过长达一年多的僵持和观望,刚性需求逐渐释放,成为本轮成交量回暖的最大动力。但业界认为,这部分需求经过一段时间释放后,会逐渐回归到一个相对低点。
在11000元/平方米的特价房迅速售罄后,北京市西四环的某楼盘直接将价格上调到13500元/平方米,同样的情况并不鲜见。交易量的反弹,是否意味着房价也将随之重拾涨势?
对此,金地集团总裁张华纲认为,目前一些楼盘的涨价幅度并不大,更多的是一种“技术性涨价”。“春节期间几乎所有楼盘都打出了最低价,有的甚至已经低于成本。现在很多项目都取消了当时的优惠幅度,折扣少了,但依然在打折。个别项目涨价并不能代表整体房价的恢复。”
同时,巨大的市场存量客观上制约了涨价。截至2008年年末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。同时,又不断有新的项目竣工,市场存量消化进度仍然缓慢。专家认为,在市场供过于求、企业急于消化存量的阶段,房价很难出现大幅上涨。
在中国房地产协会、中国指数研究院等机构主办的“2009中国房地产百强企业研究成果发布会”上,厦门新景祥投资控股有限公司总裁秦刚接受记者采访时表示:“现在的市场,量比价更重要。大家都希望抓住上半年的形势,尽可能完成全年的销售任务。如果大幅涨价,很可能引起新的观望,反而达不到目的。”
“不能凭交易量的暂时回升,就简单认为楼市就此回暖。”秦刚告诉记者,“目前房价仍然在下降,居民的购房意愿还不高。市场交易量暴涨暴跌,还没有进入持续稳定发展的局面。”与秦刚的观点相似,记者近日采访的多位业界人士都认为,这波由刚性需求释放带来的成交回暖是阶段性的。房地产市场回暖时间能持续多长,根本上取决于宏观经济的走向。
虽然交易量有所反弹,但今年前两月,房地产企业开发投资意愿仍然低迷。国家统计局数据显示,1—2月,全国完成房地产开发投资2398亿元,同比增长1.0%,增幅比去年同期大幅回落31.9个百分点。房屋新开工面积1.08亿平方米,同比下降14.8%。企业完成土地购置面积2288万平方米,同比下降30%。完成土地开发面积2647万平方米,同比下降15.5%。
交通银行研究部的一份研究报告也认为,受房地产空置面积增加的影响,未来房价将继续下跌。而目前出台的稳定市场的措施在短期内能刺激需求,并减轻房价大幅下降的风险,但并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势。