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“从去年2月开始,金地集团与瑞银合作的地产投资基金就开始运作,但是一年多来并没有什么进展。中海外从去年就筹备创设地产基金,直到今年才高调宣布。其中最主要的原因就是,基金在募集资金上遇到了很大的困难。”4月1日深夜,香港投行界一位资深人士对本报透露。
4月2日,金地集团董事会秘书徐家俊在电话中对本报记者坦承:“公司与瑞银合作的基金还在募集资金的阶段,尚未对目标项目进行投资开发。”
这只是众多壮志未酬的地产基金命运中两个例子而已。它们的命运背后均有一个共同的背景:去年以来多米诺骨牌式的金融危机迅速消灭了市场上的流动性。
“当任何一个资产价格在短期内下调50%左右(查看地图)的时候,都会让人联想到它是否会反弹,然后扣动扳机。”方源资本合伙人胡勇敏对本报记者说。在此番言论背后,这个由四位淡马锡前任高管搭建的私募基金已经筹备了10亿美元,它们的狩猎目标之一便是内地正动荡不安的房地产市场。
然而,观望情绪仍然大面积存在。在整个私募基金的圈子里,对内地地产走势最主流的看法是,政策层面“形势一片大好”,但是调整还是有余地的。在事情变得更好之前,还有可能变得更坏。
“今年地产界或许会有大事发生,大事发生了才是调整接近尾声的表现。”那位香港投行人士警告说。
买进良机?3月31日,据路透社消息,摩根士丹利为旗下一只全球房产基金融资60亿美元的计划即将完成,中国投资有限责任公司(CIC)承诺将向其注资8亿美元。次日,又一家私募巨头凯雷集团已经开始进行第二只亚洲房地产基金的募资活动,该基金总规模为10亿美元。
消息一经曝光,立刻引起相当关注。但是,几乎与此同时,这两家机构在市场上抛售资产的消息也此起彼伏。市场到底怎么了?
之所以出现矛盾的印象,是由于这些基金虽然是在同一个管理公司旗下运作,但是,大多属于不同类型的基金,每只基金的投资策略、目标市场与赎回压力都有差别,处于不同的运作阶段而已。所以,有的抛售,有的买进,有的则同时在买进和卖出。
“目前资产价格比2007年的高点下跌了50%,与此同时,竞争对手与以往相比也在退出和减少。”但是,前述投行人士提醒说,私募基金成规模买进地产公司股权和项目的时机还没有到来。
寰宇万银资本集团执行董事俞扬对本报记者说,这些基金在募集资金上仍然面临不小的难度。
总资产达2000亿美元的中投此次出现在摩根士丹利新募基金的出资人行列,格外令人关注。在针对地产的股权投资市场中,是否会出现一个更具资金优势的竞争对手呢?
“中投的进入主要是出于分散投资的考量,那点钱对于它们并不是很大,至于他们进入是否会对市场产生很大的影响,我想现在市场上已经是项目多、钱少的局面,与以往并不一样。”俞扬评价。
胡勇敏认为,目前资产价格的确比以往要下降很多,这起码会让很多人考虑目前的行情是不是一个低位。
“目前不是一个有共识的阶段,人们见仁见智。从我们基金的角度看,中国的城市化仍然在快速进行,刚性需求仍然大量存在,我们是否进入,主要看价格是否有泡沫,企业是否有长期的生命力与投资价值,假如这个企业的心态是赚取快钱,并不注重公司的品牌与产品,我们就不会考虑投资。”胡勇敏补充说,“我们不会去关注流动性陷入危局的地产公司,我们主要投资那些更有投资价值、成长更稳定的地产公司。”在采访中,他表达了对万科这类商业模式清晰的地产公司的钦佩之情。
在此之前几周,方源资本首席执行官唐葵在路透私人直接投资和对冲基金峰会上表示,未来4到5年,将向中国的消费主导领域(查看地图)投资10亿美元,他的团队目前正寻求投资地产公司的机遇。
根据公开资料,方源资本的主要管理团队是新加坡国有投资机构淡马锡的四位前任高管,其于去年11月成立了第一个10亿美元的基金,该只基金的主要投资人来自于淡马锡、加拿大退休基金计划投资局和安大略省教师退休基金。
观望的理由在新创建的地产基金频频示爱的同时,更多的私募基金也在谨慎地观望,他们的倾向是多看看,多思考。
香港那位投行人士表示,私募基金目前的要务是,把2006年、2007年高点买进的资产“清理门户”。他认为,在2007年躺在钞票上睡大觉的基金并不多,但是经过2008年的折腾,日子好过的地产基金也不多。在形势依然糟糕的背景下,很多2007年购入地产公司股权的基金,现在在做的事情就是和这些公司一起共渡难关。
“持币待购是最令人羡慕的、最舒服的处境,在整个房地产的存货达到一个健康的水平之前,在宏观经济形势没有显著改善的前提下,房屋价格的上调缺乏基本面的支撑,既然如此,为什么不再看一看,等一等呢?”他反问说。
今年1~3月,内地楼市成交量回升明显,这一度激起了资本市场强烈的回暖憧憬,但是,包括王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)、易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)在内的多名地产大佬对回暖的持续性公开表示怀疑,这也加重了人们在后市走势上的分歧与不确定感。
其中,房地产的巨大库存量是最令私募基金界人士担忧的因素。《华尔街日报》近日报道称,据花旗集团分析师预计,中国大多数主要城市的房地产市场需要一年多的时间才能消化现有库存,一些城市可能需要20个月。
而整体经济的下滑前景也令部分外资地产基金本就谨慎的态度更趋保守。4月2日,里昂证券亚太区市场公布,3月份里昂证券中国采购经理人指数(PMI)为44.8,低于上个月,且为连续第八个月低于50,这个指标变化显示中国的经济刺激计划未能在近期帮助制造业走出困境。