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昨日,中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社在京发布了《房地产蓝皮书》。蓝皮书指出:2008年住宅市场交易清淡,成交量持续低迷,投资意愿下降;下半年开始房价出现下跌;预计2009年将继续加大保障性住房建设;商品住宅空置面积将会较快增加;在宏观经济回暖的形势下,下半年住宅价格将会止跌企稳。蓝皮书认为,2008年全国楼市成交量大幅下降,是市场向开发商发出的下调价格的明确信号,但许多开发商为继续维持高利润,不愿意下调房价、期望政府出手救市,是形成全年总体“量跌价涨”局面的主要原因之一。蓝皮书建议,应该开征房地资产持有税,同时减少流转环节税费。
在蓝皮书发布之际,本报记者采访了专家及本市房地产业内人士,详解房地产市场的当前形势以及津城房价的未来走势。记者许佳姚华
经济专家 回暖信心源于宏观经济南开大学经济学博士刘玉录再次重申了其去年年底向本报表述的观点:2009年房价会下调,但不会大幅度下调。“蓝皮书预测,在宏观经济回暖的形势下,下半年住宅价格将会止跌企稳。我认为,房地产市场信心恢复的原因和社科院预测的一样,都是源于宏观经济的回暖,而并非房地产本身。目前,中国经济相关数据下滑幅度越来越窄,无论是国外还是国内的研究机构或个人,都表示中国经济在趋稳回升,从一季度的数据也能看出宏观经济形势比预计的要好。”
尽管房地产市场在今年出现大波动的可能性不大,但刘玉录仍认为,现在就判断房地产市场进入上行周期为时尚早。“去年商品住宅成交低迷,销售面积同比下降。再加上2007年大量新开工住宅项目将会在2009年陆续竣工,因此商品住宅空置面积将会较快增加。尽管空置面积的增加并不一定会带来价格的下降,但这给买房人一种砍价的底气,估计在买房人和卖房人之间会形成一种博弈。”
蓝皮书中预测:“初步估算,商品住宅空置面积总量将会达到往年数量的2至3倍,且不排除部分项目由于开发企业资金链断裂而成为烂尾楼。在大量空置住宅被消化之前,企业购地欲望不会加强,住宅用地成交量可能继续下降,土地价格小幅波动。”
楼市调价空间依然存在刘玉录表示:“目前国内部分城市房价调整还远远没有到位,调价空间依然存在。不过,并不是所有开发商都有降价的资本。由于拿地成本不同、企业本身的抗跌能力不同,有一些开发商确实无价可降。”
谈到本市房地产市场,刘玉录说,天津楼市“政策驱动型”需求明显,例如蓝印户口、拆迁需求等。“虽然空置面积加大,但是如果没有更大的政策出台,未来房价走势应该是取决于买房人、卖房人的博弈结果。今年可买的房子很多,不少房地产企业资金方面非常困难,甚至一些大企业也面临此类问题。之前交易量的短暂回升并不能挽救那些困难企业,本市4月上旬成交量已经萎缩。”
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业内人士 本市房价短期内不看涨中原地产(天津)投资分析部经理郭小娟分析,天津房地产市场与其他城市不同,有自己的特征。虽然在2008年之前,本市房地产市场呈现出持续上涨的势头,但是增速并不像部分南方城市那样猛烈。“本市房地产市场主要靠刚性需求支撑,投机性需求比较少。2008年全国房地产市场低迷,本市新建商品住宅成交量大幅下降,但全年的成交均价和2007年相比还是有所上涨,这更加验证了本市的房地产市场泡沫较少。因此,今年天津楼市回暖的速度比其他地区快。”
对于未来的房价走势,郭小娟预计,半年内本市房地产市场价格会比较平稳,上涨的可能性不大。“虽然今年第一季度,本市新建商品住宅的成交量不断上升,但成交价格却是持续下降(幅度在5%之内)。如果成交量持续上升,有可能会带动房价上涨,但是截至目前,4月份新建商品住宅成交量是78万平方米,相比3月份的120万平方米相差很多。如果未来没有拆迁等因素拉动市场的话,半年内本市房地产市场价格会比较平稳。”
买卖双方仍处于观望期中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰分析,一季度本市房地产市场价格下降,主要是因为房地产商和消费者都持观望态度,市场投资骤减。而交易量大幅上升是因为一手房中保障性、政策性住房销售增幅很大,二手房方面则是由于中央相关政策减少了购房成本,刺激了消费市场。“从总体情况看,目前还处在一个调整的观望期,房地产价格会表现出或升或降的态势。”
潘石屹 救楼市不能只依赖政府潘石屹在接受本报记者采访时表示:“解决危机的根本办法既不是一批又一批优惠政策的出台,也不是让银行再大量放贷。根本的出路在于市场,市场恢复了,经济就恢复了。”
他告诉记者:“去年11月份有开发商朋友受到危机的冲击,来找我寻找突围的办法。我告诉他只有一条,就是董事长从现在起应该成为销售部经理,把百分之一百的精力放在市场上。只有市场的突围才是真正的突围。银行贷款只能解决眼前的困难,况且还要付出更多的利息。今年以来,政府的政策扶持出乎我们的预料。可是,我们必须看到,只有那些落后、没有市场的行业,才会不去生产先进的产品、开拓市场,而是千方百计地寻求政府的保护。”