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作为天津的权威媒体,北方网有责任也有义务向广大消费者提供权威的资讯。为践行这一责任,北方网首先从倍受关注的房地产行业开始,选取在天津有标杆意义的项目,动员网友对这些项目进行深入分析。通过对他们的分析,起到为购房者购房决策起到参考作用的作用。同时,也希望通过对这些标杆项目的分析,能够让广大购房者“窥一斑而见全豹”,以便帮助大家买到称心如意的房子。
大盘的碰撞典范:京津新城对星耀五洲供稿者:北方网友谷丁甲
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京津新城 |
星耀五洲 |
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地点 |
宝坻津蓟高速往蓟县方向3号出口 |
津港公路外环线以南 |
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开发商 |
合生珠江房地产开发有限公司 |
星耀集团 |
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建筑类别 |
独栋别墅,双拼别墅 |
框架高层、独栋、联排别墅 |
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建筑面积 |
170万平米 |
300万平米 |
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容积率 |
0.27 |
1.1 |
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绿化率 |
75% |
48% |
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交通状况 |
高速公路连通北京、天津 |
津港公路,轻轨规划中 |
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开盘时间 |
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预计 |
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入住时间 |
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销售价格 |
7000—10000元/㎡ |
预计5000多元/㎡ |
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车位情况 |
每户拥有自己的1—2个独立车位 |
不详 |
把这两个项目放到一起比较挺于心不忍的,这不是往死里比吗?
放在一起的根本初衷在于,这两个项目的地块属性是基本相同的,规模都属于超大盘,但规划了两个完全不同的产品。孰长孰短有个比较才能清楚。
房地产最重要的因素就是地段,这已是铁打的定律。任何产品的规划,首先要顾及的就是地段品质,然后才会是产品品质。
一、地段分析:
京津新城:
开车到北京至少1小时,到天津30分钟(是到外环线,进到市中心也要1个小时)。 这个地段是居于北部蓟县生态旅游区的中间,周边基本以农田为主,东面是水面宽达 此地虽列入新城镇计划,但并非天津城市发展的重点方向,开发商资深,善于对地段的品质完善,对项目的开发。 规划成高端产品,依靠开发商自身的实力,打造一流的配套条件,作为有钱人的第二居所是不二的选择。 |
星耀五洲: 位于天津津南区,津港公路外环线以南 开车到北京至少2小时,到天津20分钟(是到外环线,进到市中心也要半个小时以上)。 此地最大的资源就是占地7平方公里的天佳湖,在城市的近郊,有如此浩大的水面是蔚为壮观的。 虽据外环线仅有 显然,作为第一居所的条件比较牵强。此地居天津南端,亦非城市重点发展方向。 择水而居,是居住的最高境界,利用浩瀚的水景资源,开发高端产品,吸引城市富裕人群,构筑令人向往的水生活,应该是此地段的首选。 |
两个项目所处地段虽南辕北辙,但相对城市中心而言,都属于远郊项目。各自都有其突出的先天优越条件(京津新城有温泉,星耀五洲有水面),都必须主要依托城市客户,而非地缘客户。相似的地段品质,推导出的产品却完全不同。
二、产品、配套分析
京津新城
90%别墅产品,极少部分高层(高尔夫公寓)。别墅以独栋和双拼为主,面积区间300—500㎡,院落宽阔,户户有独立入户温泉。项目配套有温泉度假村、超五星级15万平方米皇宫大酒店会所、27洞高尔夫球场、大型高尔夫练习场、网球学校、世界级歌剧院、国际会议中心、潮白河游艇会、天主教堂、大型水上休闲公园、200家国际风情商业街与来自世界各地的知名风味食府、紫檀珍宝馆、国际疗养医院、高等教育基地、主题公园等。 |
星耀五洲 70%高层产品,30%联排别墅(个别为独栋)。面积区间:高层70—300㎡、联排别墅180—300㎡。项目配套40万共建,世界最大市内滑雪场、死海漂浮、全水景风情酒店、78座微缩的世界著名桥梁、世界五大洲风情建筑……健身、娱乐、商业、幼儿园、学校等。 |
作为适合第二居所的项目,享受型的别墅产品是不二的选择。从产品定位上,京津新城努力打造的是一种富人的高消费产品与配套,强调的是度假、休闲。其配套规模庞大,定位高,投资达68亿。但其中的少量高层公寓型产品却莫名其妙,去年在销售时,受到了市场的冷落。星耀五洲的产品选择有些不知所以,近70%的高层单元房,应是安居或改善型产品,非享受型产品,购买人群应为城市白领阶层。但交通因素将成为这些主流人群选择星耀五洲的最大障碍,或许星耀是希望做到“顾此且不失彼”吧。
三、推广比较
京津新城
04年开始推广,天津、北京两线推广。主打帝景温泉,别墅品质,强调体验式营销。特别是当时有一张雪中温泉的图片,给市场留下了深刻的印象。至今很多人认为,在寒冷的冬天,下着大雪泡温泉,才是最惬意的享受。 项目推广至今已经近5年,早已进入了平销期。目前主要靠口碑传播和渠道营销的方式推广。 |
星耀五洲 08年下半年开始推广,北京、天津同时推广。以世界版图规划、国际著名设计师、借势迪拜酒店等为卖点,大肆造势。投入巨大。知名度传达充分,但美誉度欠佳。市场印象较空泛,不落地。 进入09年,宣传戛然停止。5月份即将开盘,最近又有所动作。 |
京津新城开盘较早,在当时的市场背景下,温泉别墅产品可以说做到了极致。推广重点明确,以别墅产品及高端配套定位项目档次,温泉感受可与客户生活挂钩,市场接受度较高,早已公认为是天津的高档别墅项目。星耀五洲的推广力度,可称翘首近几年地产项目。形式的丰富、投入的规模没有其他项目堪于比肩。但市场的质疑声,始终伴随其过程中,主要问题点在于对其宣传内容的华而不实,其一切根源在于产品的定位值得认真商榷。
四、价格、销售比较
京津新城
独体别墅最初入市4000多元/㎡,目前单价在12000左右。联排均价5000元/㎡。 几年来销售比较平稳。主体客户以高端人群为主,以本市为主。 以团泊新城为代表的近郊别墅项目,对其后市的销售,会有巨大的影响。 |
星耀五洲 五月份开盘,对外宣传销售价格5000元左右,基本是成本价销售。 低价入市往往是超大盘必经之路,开盘前的认购阶段,项目积累了大量的意向客户。估计会有一个不错的开始。 |
就价格而言,京津新城那种档次的别墅,目前超过一万的价格也不算高,其销售速度也属正常。随着京津一体化进程的深入,和其配套设施的逐步完善,其销售还会正常进行下去。但其当初最吸引人的亮点:温泉,已失去了独占性。团泊新城、东丽湖欢乐谷等同样卖点的项目陆续推向市场,将对京津新城构成巨大的压力。星耀五洲在经过长时间的造势、积累后,以超低的价格入市,相信会有一个不错的开盘。星耀五洲面临的或许是地段品质推导出的产品,与实际容积率推导出来的产品不相符的难题。其销售目标到底是哪些客户?不最终解决这个问题,短暂的火热开盘后,就是市场的冷漠。