近来,“房价高的原因是地价高”的观点频繁爆出。在去年楼市最为惨淡的时候,不少购房人质疑开发商:“房子卖不出去为何依旧不降价?”然而,开发商说起房价却是一把辛酸泪:“我们拿地价格高,再降价就赔本了。”地价高,究竟是开发商提高房价的借口,还是真实的苦衷?日前,国土部副部长鹿心社表示,中国地价占房价平均比例为23.2%,不是房价的决定性因素。而本市相关专家表示,除去建设成本后的房价应该约等于地价。记者 许佳 姚华 制图 王辰
蒋云峰表示,地价占房价比例在我国的东部、中部和西部都各不相同,西部的地价占房价比例很低,而东部则比较高,所以地价占房价的比例分地区来计算更加科学、合理。“并且,开发商拿地时间不同,因此地价成本也不相同。就天津而言,最近两三年内本市地价变化幅度比较明显,拿地开发的项目利润不大,但是拿地时间较早的楼盘项目,利润空间或许相对略大。”
谈及房价占地价具体比例,蒋云峰表示,房价和地价之所以不同就在于多出了一个建设成本,而建设成本是相对固定的,即使有变化,变化幅度也不大,所以除去建设成本后的房价应该约等于地价。
至于房价地价二者的关系,蒋云峰称,这要从市场价格和供需两个方面来探讨。单纯从市场价格角度考虑的话,房价和地价的关系是前者决定了后者,因为土地是用来建造房屋的,房子的价值决定了土地的价值,如果一个城市的房屋销售价格较低,土地价格也不会高。“而从供需角度来分析的话,土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为消费者对房屋的需求从整体来看总量是固定的,所以土地的有效供给量就对房屋市场、房屋价格有很大的作用,如果土地的有效供给量多,那么房价不可能增长过快。相反,正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给不足,提升了开发商的销售预期,因此造成了2007年‘面粉比面包贵’的现象。”蒋云峰强调:“这里所指的有效供给量是指在地价合理的情况下的土地供给量。”
房价之所以高居不下,在蒋云峰看来,不仅仅是地价的问题,这和相关社会保障体系不够完善也有关系。“在一些社会保障体系完善的国家和地区,买不起商品房的民众可以通过保障性住房解决住房问题,而在我们国家,保障性住房体系还不够完善,很大一部分有住房需求的民众只能通过购买商品房来解决住房问题,这在一定程度上托高了房价。”蒋云峰说:“尽管现在保障性住房需要大量建造,但是必须科学统筹,才能真正对房地产市场起到积极作用。”
本市住房建设成本约3000元
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者,房屋建设成本包括前期钢筋混凝土等土建结构工程费用和后期的园林、绿化、水电气配套等基础设施建设费用。目前,本市20、30层左右的高层住宅前期土建结构工程费用大约在2300—2500元/平方米,后期基础设施建设费用大约在每平方米300—500元。算下来建设成本为2600—3000元/平方米。至于具体的房屋建设成本在总房价中所占的比例,这位开发商表示,这与房屋所处的地段有直接关系。对于均价6000元/平方米左右的外环线周边高层住宅来说,建设成本在房价中所占比例达到了40%-50%。而对于均价10000元/平方米以上的市中心高层住宅来说,这个比例就会在30%以下。