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2009年6月17日,戴德梁行综合住宅部主管蒋尚礼先生在戴德梁行深圳分公司就目前中国住宅市场的现状以及将来的走势接受了搜狐网记者的独家专访。
以下是访问实录:【焦点房地产网】蒋总您好,非常感谢您这次抽空来接受我们搜狐网的采访。我想最开始还是从现在这个市场上说起。从今年第一季度开始、今年年初以来,不管是深圳还是全国都已经出现了一个比较好的形势,包括住宅市场上面不管是一手房还是二手房都是相对于去年同期有2、3倍的增长,环比增长比较快。我想请问一下,到现在为止您怎么看这一波楼市的成因,您是怎么认为的?
【蒋尚礼】我们看整个中国房地产特别是住宅市场08年是一个比较大的调整,从他的成交量和价格都一定的下滑,当然成交量的下滑要比价格的下滑要严重一些、要突出一些。经过08年市场的调整以后从09年大概春节过后市场有一个回暖的形势,这个市场回暖有几个因素,第一个是国际经济环境有点变化。
【焦点房地产网】就是国际的具体经济上。
【蒋尚礼】最差的大概是去年10月份、11月份这两个月,全球里面发生了很多事情,包括国际银行很多事情,所以使得中国也特别担心,一下子大家对于整个经济好像没有信心了,所以一下子好象有一个比较大幅度的下滑。从春节过后,第一个国际的经济环境比较恢复得好一些,经济已经接近到谷底了,政府做了大量的一些积极的措施,包括从中央4万亿,包括其他地方政府的一些政策,最关键的还是一个流动性的放松,因为从整个楼市里面整个流动性还是起着非常关键的作用。我们看到从03年开始,政府是一个紧缩紧贷,03年—08年年底也是连续的紧缩,从08年年底慢慢开始放松,这个一放起来对于整个市场的动力是非常强的。第二个,很多的开发商在经过08年调整的过程里面,发现毕竟作为一个开发商最关键还是现金流的问题,如果产品都放在存货里面是很危险的,特别是上市公司如果公司没有一旦没有现金流动的话对于公司非常有危险的。有段时间开发商的基金接待给他们资产超过很多,资产负债率很高了,这个也不是很有问题,只不过他是放了很多资产放在存货里面没有卖。经过一场市场价格调整以后市场又接受了,市场又回暖过来了。
所以我们看到前一段时间的回暖,有国际环境的因素,最关键还是一个价格的调整,价格到今天为止是一个市民们比较能够接受的。作为笼统的一个数来说,四大一线城市今天的价格要比高峰期价格的时候下滑相差了平均28%,二线城市大概是13%。所以价格调整以后很多的消费者又重新入市了,所以使得我们今天的成交量有所增加了。
【焦点房地产网】您认为现在的这帮消费者的构成是怎样的?现在普遍的说法是刚性需求的释放,也有些人说是投资者包括投机者也回来了,这有没有一个比例的构成可以解释?
【蒋尚礼】其实在市场回暖的初期春节过后大概到4月底左右,几乎我们看到的都是一些刚性的需求,有一些想买房的在08年没有买到,或者是以前的价格太高他买不起的都出来了。这个体现在什么地方呢?体现在成交里面大部分的超过95%的还是属于一些中小户型为主。
【焦点房地产网】中小户型的投资前景也是蛮好的。
【蒋尚礼】对,但是我们看这些买家的构成还是以自住为主,投资客比较少。但是到了4月份已经开始有一些投资者进入市场了,到今年为止可能投资的一个比例会逐步增加,这个增加还没有到一个非常的水平,按我们在二线城市拿去统计,一线城市里面投资客的比例现在估计也不到15%,所以这个比例还是比较安全的。但是从我们这几个月的观察来说,第一波肯定是一些刚性需求,他们都是中小型户型的需求量比较大一些,到了5月份开始从中小户型到豪宅都能卖,特别是一些一线城市里面上海、北京、深圳,豪宅都能卖。在一些城市别墅到600万、700万以外的,广州1千万的也能卖,这个证明在经过一段的市场积累了以后大家的信心又恢复过来了,这是第一个。
第二个,我们目前看到的情况利率在短期里面还是属于一个偏低的水平,全世界的利率可能都会偏低,当然以后肯定会有一个提升,但是短期起码最近这两年里面的利息还是会属于一个超低的水平,所以在这个时间里面去买房特别是去按揭,比如你是5年期的按揭,大家应该知道你按揭完以后还款的利息最重的是前一段时间,慢慢它会下降,然后本金就提上去了。所以如果假设我是5年期的按揭期,我享受未来这2年或者是3年地利息的水平,这对于投资者是有利的,所以很多人也开始入市了。
当然也有一些从前段时间搭了股票的顺风车赚了一笔的人,从虚拟的世界回到了实体的世界回来了。
【焦点房地产网】有一个问题就是说,如果现在这一段时间还是以刚性需求为主的话,我们相信像刚性需求不断地呈现一个衰减的过程,应该不断地被消耗掉。您刚才说成交量也是一个最大的指针,如果有经济实力的刚性需求已经被消耗掉以后这个成交量还能不能被支撑下去?是什么支撑他的成交量?
【蒋尚礼】这个关键还是取决于价格,因为008年有一些潜在的消费力没有释放出来,这个在09年释放了。但是08年里面还有很多,07年还有,06年还有。
【焦点房地产网】您觉得这个房价还会回到06、07年的水平?
【蒋尚礼】这个刚才说了,最关键的是我们看为市场的一个发展,还是看发展商对于价格的一个心态,如果发展商在价格方面卖得比较好马上提价了,价格比较高的话消费者还是比较冷静的,如果价格高了我就去别家,或者真的高我就暂时不买了。可能以前没有经历过市场调整的深度,经历过以后大家就心理成熟了,高于我预期的我不买,反正过一两年市场肯定会跌下来的,消费者是比较冷静的。
第二个,发展商起码我们接触的这些开发商里面都已经比较成熟了,站在开发商的角度肯定是能赚一分钱就多赚一分钱,他们也是非常密切关注这个市场的,如果能够多卖500块钱,他肯定把这个价格多提500块钱,但是这个价格如果高了不好卖的话,一旦提了这500块钱价以后销售他会马上作优惠把它降低下来。所以开发商现在的这个态度比较灵活,以前是盲目的,你提价我也提价,怕吃亏一样,但是现在比较明智了。
【焦点房地产网】您说现在的投资方面已经越来越多了,特别是利率会保持一个比较低的水平,但是最近有一个热点是大家讨论物业税的问题,我想知道蒋总您是怎么样看待这个物业税出台的前景?
【蒋尚礼】我觉得这个是中央控制楼市过渡扩张的一个想法,曾经政府对这个都有一定的监控,但是中国政策主导还是比较明显的,这个最大的原因是不希望楼市一下子膨胀得太快成为另外一个泡沫,这是针对投资者。如果你一旦拥有几套房了,一旦要交物业税的话你的成本就会很高,你就不一定去投资。当然了,我们看这只不过是其中的一个手段,而且也是一个姿态,因为要执行物业税这个问题,我觉得在我们今天这样的一个税制制度里面不一定能够落实得下去,因为这个还要进行改变,如果你一旦改变了税制里面的动作是非常大的,特别是我们以前没有这个东西,没有这个税种。如果加一个税种的话是非常复杂的,因为本来已经销售的这些一般小业主他不用纳这个税,是否这些都要纳呢?如果都要纳这些税就已经重了,以后买房的时候已经给过这个税了。
如果你把它分开要怎么分?从2010年开始?你这个也不现实。而且在开发商的角度也不现实,你没有征这个税,我是否等于我必须把这个价格降低呢?降多少呢?还是有很多的争议,操作起来也不太现实。所以这个可能性我觉得短期以内比较低,反而有一些其他的税种有可能会做,假如市场比较盲目地扩张有一些泡沫的成份,不排除会有一些加利率,或者是严格控制第二套房的贷款。因为今年5月份上海和北京已经重新落实了第二套房要按揭的必须要有一个严格的审核。
【焦点房地产网】中国这一段时间又在抓了。
【蒋尚礼】对,上海这一块控制力度还是比较高一些。
【焦点房地产网】我像知道中国的政策其实有时候是很值得玩味的,比如说我们说的物业税还有一系列的东西都被放在台上来讨论,仅仅是讨论。我想知道现在把这些东西放到台上来讨论,是否意味着中央或者是相关部门对于楼市的态度产生了变化?
【蒋尚礼】我觉得中央把控整个经济和把控整个房地产非常成熟,跟最初前几年的时候单一政策很生硬的,以前很生硬,而且这个政策不一定能够对整个市场每个城市都有一定的作用,所以你可以看到03年到07年调控的措施很多,但是几乎都没有效果。后来慢慢掌握了一些手段,现在变得聪明很多,目前我觉得政府在做的就是他摆很多的姿态,他的姿态很明显,我就告诉你开发商你如果盲目把价格提高了,我就有另外的办法来对付你,这个很明显的。而且这个手段非常多,物业税是其中之一,我们对于闲置的土地征税也是一个手段。所以这个物业税不一定能够全面地把他铺到整个房地产市场里面去,他可以分段的,可以分阶层的。我可以先把土地征物业税,你一开发我还是按照原来的老规矩,这个也可以做。所以国务院的文件特意把这9条放在台面上,但是没有落实,但是意思非常明显,给大家讨论,有一些经济学家、房地产的专家、学者大家自己讨论,大家都把这个问题谈透。
我刚刚说了,我们接触的开发商大部分是比较成熟的,因为我们已经有一个土地增值税的这一条里面,其实你价格提高500块钱多赚的这一部分,你重新要纳税的部分也高。所以反过来不一定你多卖几百块钱你就多赚几百块钱,这个不一定的。所以开发商也比较明白,而且银行业看得比较紧,虽然整个流动性放宽,这个放宽不是说开发商你能够把你的存货不断地抛出来,你一定要有一定的现金流,你必须要还款,你必须要有一定的业绩支撑你这个业务,我才继续给你贷款。
【焦点房地产网】最近我们还有一个讨论得比较多的,就是关于商品房的走势,最近讨论最多的是一个小产权的问题,我不知道您是怎么看待这个小产权的问题。有一种说法是说小产权是非常庞大的市场,虽然出现了国务院已经明确说了这种转正是不可能的,对于很多的消费者包括一些刚性需求经济实力不那么强的,或者比如想在深圳落户的这些人还是吸引力比较强的,这种心理上潜在的因素落实到深圳这种比较特殊的情况会产生一些什么样的特殊的影响?
【蒋尚礼】其实这个问题我觉得是政府为主,第一个国务院已经明确了不可能把这个问题把它合法化,因为它本来这个就不合法的。如果你把不合法的东西存在了就认为合法了,一旦成为先例的话,很多事情就会发生,不单是小产权,其他的经济法里面,如果我没有纳税的话你是否现在默认了允许我这样做了?所以很多政策的问题、法制的问题根本不允许,先例不能开,而且他是建立在一个不合法的范畴里面。所以我相信在有些地方如果有这个问题,其实已经在去年的9月份政府开始有了一个手段,每一个地方政府你必须有一些长效的机制去做相关的法律的完善。大家知道从98开始政府一刀切进行了一个房改都改过来了,改过来以后在政府的层面几乎没有减土地法,个别的地方政府把这个责任交给市场上去了。但是说实话全市没有一个笼统的能完全放手给这个市场的。
【焦点房地产网】市场是解决不了的。
【蒋尚礼】因为一般的消费者来说中产以上肯定有这个能力去买房子,但是很多一般的小市民或者比较贫穷的一些人里面肯定是负担不了的,如果政府说我不管你了,我这个房改去批肯定不行,毕竟还得有一个社会责任。就像您现在看到的香港,还有一半的居民是住在政府的房屋公屋区,无论是公屋还是廉租房政府是这样做了。新加坡更多,新加坡现在差不多90%的居民是住在祖屋里面去,也是政府提供的,所有政府都有。无论是哪一个发达的国家都可能有穷人的,这部分的穷人你肯定要照顾。所以这些对于现资产是没有冲突的,这些人你就算你一样放了限价房他一样也购买不起,这对于开发商来说不是一个危险。反而如果这批人由政府提供一些出租房或者是便宜的租金能够住下来,整个社会能够比较稳定。
【焦点房地产网】事实上按照您的理解,就是说会受小产权房影响吸引的哪些人事实上也不在开发商销售范围之内。
【蒋尚礼】对,他根本不是客户。
【焦点房地产网】而且在短期内也很难成为那种目标客户,按照目前这种情况的话。
【蒋尚礼】对。
【焦点房地产网】刚刚我们提到综合以上几点,包括小产权房、物业税等等提到一些因素,包括刚性需求,您能否对我们接下来这段时间的一线城市商品房的走势作出一个判断?
【蒋尚礼】我看下一步在今年09年到年底的时候,我们预测到年底的这个数字来说,我们会看到第一个成交量会增加,肯定会增加。从今年1—5月份的数字已经比08年有了大约60%几的增长,这个趋势现在看起来还会继续下去。
【焦点房地产网】您觉得这个增加的重点哪种户型比较多一些?
【蒋尚礼】还是中小户型为主。到年底我们估计整个09年的成交量要比08年有一定的增加,这个增加的幅度不会小,我们预计一级城市里面增加的幅度要达到40%左右。如果是二级城市更高一些可能有50%的增长,这个是成交量。价格我们看还是平的。
【焦点房地产网】会不会出现大幅度的波动?
【蒋尚礼】这个大幅度的波动出现可能性很低,波动肯定有,我们看价格的高高低低,因为我们做统计是一个平均数,如果单月比如说在上海或者是深圳,成交量不是非常大的城市,如果你单月比较多的豪宅入市可能把这个平均价推上去了,下个月刚好又是另外一批中小户型入市比较多的所以这个价格拉低了,这是一个价格波动的原因。
如果总的我把全面加起来平均下来,这是一个比较客观的因素。所以全年来说我觉得还是比较平的。说实话,每一个城市里面他的高峰期都在不同的一个时间段,深圳最早达到高峰也是最早调整的,其他陆陆续续是北京、上海。到今年开始,这个趋势又慢慢地回暖了,所以我看09年这个价格是一个平缓的。
到了2010年可能有一个比较大的反弹。
【焦点房地产网】是价和量吗?
【蒋尚礼】价和量的房谈,特别是是上海,我们看2010年上海的世博会召开,这是一个重点。而且你看很多的外资不单纯是本地的购买力,还有外资的购买力也开始融入这个市场。所以2010年可能是一个比较反弹的时间。
【焦点房地产网】推动这个反弹的力量是每个城市不一样吗?请大概描述一下是哪些力量在推动这个反弹?
【蒋尚礼】这个要看当地的经济环境。比如说2010年我们看好的是上海,因为他有上海也有迪士尼,这是一个利好的因素。而且在上海已经被中央定位为一个中央的金融中心,这样会吸引很多的金融机构重新他们在上海的布局。你看如果一旦这些外籍的金融机构重新进入市场的时候那就不得了了,这个动力是有在里面的。
广州我们同样也看好,因为2010年开始虽然他前期在工业生产里面是受到冲击,但是其他的方面包括贸易、旅游这些都在增加,而且他毕竟是一个广东省里面的重点,毕竟是省份城市,下一步他这里也一个重点。
慢慢到2010年的年底,或者是2011年,几个大的一些区域市场,比如说在成都,比如说在天津,比如说大连、沈阳这些地方慢慢他们的经济会起来,经济起来以后购买力就会恢复。
【焦点房地产网】我们怎么来判断一个地方到底有没有投资潜力和投资风险,您刚刚提到了一些内地的区域,现在这些区域很多人都说可能会是一个非常好的发展前景,但是具体分析原因大家也很难去判断的,您给我们讲一下主要是从哪些方面判断地产的发展潜力?
【蒋尚礼】比如说中央的出台了多少万亿的投入,地方政府投入了多少万亿,这些投入里面很多是在基础建设,道路建设、铁路或者是交通这些。最简单的一个例子,我们说你要建一个铁路,从这边到这边,你理论上沿线都会受益,但是沿线里面哪个受益最多?哪个受益会少一点,这里面有不同的判断。所以我们预估每个城市以后的经济发展是什么呢?可能大家都会向好,但是向好的同时间有些会好得更多一些、有些会少得更少一些。
举一个例子,比如说我们从成都有一条铁路要通到福建去,福建有一个海港,你说这个对于福建的利益大一些或者还是对于成都的利益大一些?可能对于成都的利益会大于福建。因为福建建立这条铁路以后交通流动量增加,他这边有一个出口多了他也会受益。
【焦点房地产网】但是对于内地来说呢?
【蒋尚礼】对于内地来说这是无限的风险,第一个他成立一个港口,这是第一个方面,套到其他的区来说这方面打通了他的脉搏,所以你说受益来说两头都有受益。所以很多的城市里面,比如说佛山也要做铁路,整个珠三角差不多都会到,比如珠海这些地方都到。刚才也说了一头一尾、中间哪个受益多一点?这个就是我们判断一个经济利好的因素里面看哪个会走在前面,哪个会走在后面。
【焦点房地产网】刚才您也说了广州是重中之重,我想知道深圳因为以前是不是有一点地产被过渡的开发,我不知道我这个说法是不是科学。我自己感觉有一点过渡的炒作,在目前经济走势下面以及国家的政策里面,包括广佛那边同城化的进程,深圳这边要跟香港一起搞。在地产这一块来讲,广东省内深圳会不会继续保持这种“领跑”的一种姿态?您怎么看深圳的走势呢?
【蒋尚礼】其实深圳我觉得在过去的这么多年以来他的地理定位有一点模糊,而且很乱,有时候有一些包袱不应该要负的,但是他背上去了。有很长的时间他会把香港的房价跟深圳的房价拿去比,说我们现在才香港的1/6,最高峰的时候香港大概是深圳的4.5倍,经常用这个来比,说明我们深圳的房价偏低了,这样的一个比较。有时候跟全国去比,按平均房价他是全国最高的。
但是我觉得如果看一个城市里面的一个房价,其实最关键还是必须要看你当地的一个经济实力,你当地的一个负担能力,这个才是最关键的。前几年深圳的房地产可以开发得比较活跃、比较快,主要是因为之前有一批是潜在的一些买家,市场长时间里面没有供应,前一段需求被压抑了。但是02年开始房地产大量的翻倍增长,从03、04、05年的数据可以看到一个很猛的数据增长,最高的时候可以卖900多万,而平均是600—700万平方米,而且现在已经到了一个更新换代的年代。
【焦点房地产网】很多人要换房了。
【蒋尚礼】对,现在特别是年轻人看的一些老房根本看不上眼,说这个小区太老了,什么设备也没有,会所也没有,保安也差,什么配套也没有,很多的人已经到了更新换代的时候了,所以很多需求这个时候要释放的。
我觉得在深圳来说,现在已经到了这个瓶颈,因为前期炒作太厉害了,一旦房价脱离了消费者的一个购买水平,如果是为了投机“炒”的话恐怕不是一个能够长期维持的事情。深圳因为累积了这么多年的财富肯定有一批人非常有钱,这是肯定的,但是如果深圳的房市要靠这些炒作,你炒给我我炒给他,这个方式恐怕不现实。所以现在来看,房地产旺的时候很多楼盘入伙了没人住的,这是炒家的原因,我这边有几套你也有几套,真正住不完的,所以真正要住的哪些人没有房子,反而有一批比较有钱的人他把这个房控制住了。这个趋势慢慢会衰减。
【焦点房地产网】您看来推动深圳楼市未来发展最核心的一点需要解决的还是一个什么问题?
【蒋尚礼】还是一个供应的问题,这个供应有两条,其实总体的我们深圳不缺乏供应,只不过我们现在供应有一个错配,我们现在供应的房子大部分在龙岗、宝安比较偏远的地方,宝安中心区没有问题,因为他交通已经完善了,关内也有这个交通的问题。但是这一批供应势头非常强,你看宝安中心区经过05年、06年大量开发以后几乎没地了,好了,在龙岗有。
【焦点房地产网】龙岗很远。
【蒋尚礼】还有地方有。但是错配是什么呢?就是你这个交通跟不上去,交通跟不上以后,开发商还要修了楼再修路,还有其他的一些电力、水稍微容易搞一些,但是交通必须要由政府来做的。
【焦点房地产网】这个是另外一个层面上的事情。
【蒋尚礼】对,所以这个还得要加快,本来我们厦深线09年应该通车了,但是现在还在挖,恐怕2010年底都难说权限开通,所以这个方面我觉得政府应该要加强。
【焦点房地产网】最后一个问题我想问您,我们刚刚谈到了楼市、谈到了销量和一些政策,最后可能要谈到土地。最后一个问题是最近包括像万科、像金地的一些大型的深圳的本地开发商都已经在全国开始拿地了,而且往往以高出本地很高溢价的地,我想请问一下开发商现在采取这种比较进取的方式,深圳本地的开发商去全国进行一轮新的开张,在于您看来这是对于他们企业或者是对于整个楼市是一种好还是一种利空?
【蒋尚礼】有多种认识和考虑的。因为08年开发商拿地的一个资金很贵,比如说资金的流动性,那个时候拿地新政的影响比较小。今年1—4月份为止,我们可以看到开发量增长了17%,但是同期里面我们土地供应的增长是跌了29%,等于说到4月份为止这个都没有增加,银行贷款增加了,但是并没有增加土地投资,所以开发商单纯靠银行接待负债很高,这个钱毕竟还是要还的,这对于深圳的开发商还是有一个很大的压力。
到了5月份为什么有一些开发商比较进取的去拿地呢?第一个是政府支持,把旧有的制度进行完善。第二个关键是过去几个月卖房的速度加快,使得存货变成现金了。为什么是4月份到5月份呢?因为2月份卖了房,你要2个多月的时间钱回收过来才有钱去投地。第三个,这些都是比较大型的开发商,而且他们现在投地非常进取,这个价格可能今天看起来要高一些,所以要进取,其实这里面有一个策略性的东西,如果我是一个大的开发商,今天我以这个姿态进入了市场,我就告诉你你小开发商不要来啊,有这样的一个姿态。因为很多的开发商可能希望垄断市场,这一块起码达到一定的占有率,我要占领一定的份额我是大哥。如果大家都差不多的份额的话,恐怕这个大哥也做不了。但是以前08年里面,万科作为全国的老大,他现在的份额才有23%,非常的小,其他的100家里面首100家加起来才22%,这是全国的市场份额。
【焦点房地产网】我看万科08年的年报,他现在达到2.8%了,非常低了。
【蒋尚礼】所以很多的开发商还是希望争取多一些拿地权占多一点市场份额,因为我们现在这个市场里面说好也有它的好处,但是也有它的不好处,假设我们这些大的开发商经营能力更强一些,他占的份额强一些、大一些的话,他的发展会更强一些,他可以跟其他的供应商谈判的能力会强,他能够把这个价格降低。今天很多的供应商没有一家议价能力比较强的,比如你说要卖钢铁、卖水泥、卖玻璃的,别人降价我不是降价的,但是如果有一些比较大的开发商比较强就能够把这个价格压下去,所以我们看这个问题有他的正面也有他的负面,几方面都要进行分析。
【焦点房地产网】行,今天我们跟蒋总聊的这些话题我觉得还是挺有意思的,我相信我们网友看了这些采访以后肯定有一些自己的心得,对于自己判断这个市场也会有所帮助。因为现在市场存在太多的非理性的因素,我相信经过跟蒋总或者是专家的多多联系和沟通,相信对于这个市场的进一步了解还是很有好处的。谢谢!