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悦动天津——首届天津商业地产发展规划高峰论坛于6月25日成功举办,北方网、凤凰网、新浪网、福布斯联合采访了天津大悦城副总经理蒋达强先生。
北方网问:您好,我是北方网的记者,是天津本土的媒体,我们想问一下中粮大悦城对于天津的商业发展有什么样的影响?刚刚您所谈到的是引领,您可不可以把它展开的说一下?
答:天津市08年前十大商业商场累加的营业额大概是30多个亿,而在北京一个大的商场一年的营业额就是二三十个亿,所以从这个角度来看天津和北京商业的一个巨大差距,天津商业的集中度比较低,大部分人还是到批发市场、类似大胡同这样价位不是太高的地方消费,我们大悦城是天津市最大的一个购物中心,我们希望通过我们这种全新的商业的设计、空间的提供能够打造天津的全新的一站式的商业中心出来,提升整个天津市的商业的集中度,因为我们这个项目一旦推向市场,他不是一个区域型的他应该是个全市型的,这要求我们的定位、我们的设计一定是在天津是一个比较独特的有优势的东西,这样大家才会感兴趣,消费后更愿意最回头客再来消费,这才是我们的目的,
问:下面请您谈一下中粮置业下一阶段性的发展目标是什么?
答:我们下一阶段目标,第一个是发展全服务链的综合体,首先是巩固已开业的大悦城的经营成果。第二个是通过这几年的摸索形成我们经营和开发整个的一套综合体的模式出来。第三个是同时在全国形成扩张和扩展,集团希望几年之内能够形成八到十个大悦城,两三年之内达到300多亿资产,占到整个中粮集团总资产的30%左右,能够把大悦城做成中国商业一个非常驰名的商标。
凤凰网问:通过今天上午这样一个隆重的商业高峰论坛,天津大悦城商业综合体将在何时与世人见面呢?
答:大悦城通过前期的土地整理、规划设计以及报批,包括正在进行的招商推广等,预计将在明年年底可正式开业并进行运营。首先推出的是综合体的商业部分,这个商业部分为四层单体,在工程建设中不会有太大的难度,在具体的进度我们也会根据市场的情况和工程的进度做出相应的调整。
福布斯问:我请问一下,天津大悦城的定位是什么?
答:天津大悦城定位在服务老百姓,服务大众,定位在中档以上,现在不敢说高端,因为在天津纯高端的商场很难成功,所以我们定位在中档以上,服务老百姓为主,现在我们总的定位在国际时尚生活城,实际上是主要落位在时尚生活城上,把整个国际生活城这个理念把它推广出去,刚才讲了我们的定位是以全天津市为目标,所以一定不能定的太高。
问:您刚才提到我们选址是在老城区,我们这个项目肯定是一个新的项目,那我们怎么把新项目和老城区相结合,让他结合的非常和谐,这方面您是怎么考虑的?
答:老城厢通过这几年的发展和建设,已经更新换代了,等到我们开业的时候实际上这个所谓的老城厢已经焕发了另一次生命,那这时候老城区保留下来的是他精髓的历史和文化,我们看到的鼓楼、食品街、古文化街都在改造,这都是代表天津发源地文化的,这些地方已经具备形成一个新的商圈的地位。
问:国外在对老城区改造时都会把代表性的历史积淀的建筑保留下来,我想请问您这个项目会不会对这些建筑进行破坏?
答:我们这个项目比较少,天津重点保护的像五大道、意式风情区等,我们这个项目正好在政府保护之外,这就可以进行强度比较大的开发。但是天津一定要保留自己的特色,他一定要把历史的、文化的做保留做积淀,否则这个城市就失去特色了。
问:项目建成后是以租赁的形式还是出售的形式?大悦城的业态除了商业,还有综合酒店和住宅等,可以说是一个综合的商业城,要建设这样一个商业城还需要多样性的人才的储备,您可否谈谈您对天津商业人才储备的看法?
答:我们的商业和写字楼全部是自己持有出租的,住宅和公寓这块一是以出售的形式。天津历史上这样的项目不是很多,可以说我们是第一个。所以这一块天津商业方面人才的储备不是太多,我们现在已经强烈的感觉到这一点,我们也是在努力的解决。我们通过中粮集团对人才储备的经验积累,我们从内派和外聘以及对大学生、研究生的招聘等渠道来解决这个问题。
问:刚刚蒋总提到的北京与天津商场年均营业额的差距,天津市商业市场增量发展缓慢,是不是天津人的消费能力所造成的?
答:天津的消费能力我们做过调研,天津的消费能力实际上是不差的,天津的存在的问题是消费意识的转变和提升,今天我们和许多专家讨论,他说你们大悦城推向市场要教育天津的消费者,我说教育不是我们要做的,我们承担不起,实际上是通过潜移默化的作用,使这个地方的消费的认识包括对生活品质的要求的提升,第二个是增量的问题,实际上天津增量不少,今后几年推向市场的项目也不少,我觉得取决于几个点,第一个是集团的实力够不够雄厚,第二个取决你的位置怎么样,包括你的交通、地理位置,第三个取决与你的团队和你的推进的时间表,总之一句话,竞争是难免的,问题是我们怎么样去化解这些问题,要有坚定不移的信心,第二个的话本身要有一个拿得出手的东西,所以我觉得我们有很大的自信。新浪网问:您好,我是新浪网的记者,想问您一下,在老城厢商圈已有新安百货、远东购物、和大胡同商贸中心,大悦城项目的开发建设能够为周边提供什么样特色性的服务?
答:实际上这正是我们举办这次论坛的目的,在天津我们缺少像这样大的商业项目的统筹和发展,我们需要与其他开发商沟通,所以这个论坛我们只是抛砖引玉借着这个平台把大家的注意力吸引过来。我觉得我们要做的是怎么样打造一个商圈?你刚刚讲的这几个项目,包括远东、新安百货、仁恒的商业、麦购、万达和我们,可以说是一个非常多的商业聚集地,我们的进入相对于来说是个体量最大、业态最全的一个项目。大悦城要做成的是要联合周边的这些商圈的发展商一起把这个老的老城厢商圈升级换代,这就是我们今天这个论坛一开始的一个平台,这样我们才能将整个的注意力吸引过来,把政府的资源也吸引过来,因为我们有这样几个优势:一是所有刚刚举例的这些项目已经建成或是明确开工开业日期的,比起其他的新的CBD和商业中心有着明显的优势,因为我们更愿意看到一个现实存在的东西;二是这个商圈在老城厢老城区里面,他有一个很深厚的历史和一个文化的祭奠,还是一个很传统商贸流通的地方;三是这个地方是天津交通比较方便的一个地方。经过上述三点优势,我可以毫不犹豫的讲,天津大悦城所在的商圈将称为天津最大的商业中心。