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房地产的投资与开发终究离不开土地交易的一级市场。“地王”频现更是对目前楼市的最好注脚。泡沫化倾向背后,是土地交易兴盛的相生相随。从8月第一周的土地市场或许可以管窥一二。进入8月后的第一周,土地市场表现活跃,推出和成交量双双上涨,北京、上海、苏州、大连等一二线城市表现活跃。中国指数研究院数据信息中心监测显示,8月3日至9日,中国20个重点城市共推出土地142宗,环比增加95%,推出土地面积520万平方米,环比微降3%;成交土地86宗,环比增加83%,成交土地面积407万平方米,环比增加143%,成交量创下5周以来的新高。
北京历史上最大的限价房地块朝阳区王四营乡地块被北京建工集团以高出底价6亿元的价格拿下。上海本周推出一宗“准地王”,地块起始价30.58亿元,超过青浦区赵巷镇特色居住区10号地块30.48亿元的成交价格。预计该地块成交价格在50亿元左右,势必成为上海新一代“地王”。
“惯性”何时休上述研究者认为,开发商在土地市场上的交易应该被看作“惯性”。由于一部分企业,特别是央企具有充裕的流动性;同时一部分上市企业在近期内的股市中顺利融资。这些都致使他们持续上两个月的拿地惯性。而从宏观层面分析,土地交易创新高一方面和土地交易周期有关,另一方面和国家宏观经济形势企稳向好有关。那么,这样的惯性到什么时候会是个终结呢?
业内分析人士认为,虽然开发商手中的土地成本在增加,但是下半年房价或将丧失原有的上升驱动力。由于上半年的房地产市场混杂刚性需求、改善性需求、投资需求、投机需求等多股势力,呈现大幅度上升。但是,由于刚性需求在上半年的释放,提价因子在下半年将无法复制。与此同时,基于众多房地产商在过去一年里的缩减开工规模和今年上半年的去库存化,住宅供应量有所下降。这些因素致使刚性需求和改善性需求再次被抑制,而投资投机性需求则开始谨慎收缩。
研究者孙飞认为,这些问题并不会引起下半年房价的剧烈下挫。因为楼市库存水平下降将在一定程度上对目前的住宅价格形成支撑。同时,投资的滞后性因素也会再次体现出来。从房价同比增幅分析,杨红旭表示,就近两年看,房价同比拐点滞后于环比4个月左右,本轮同比上涨拐点出现在今年6月。按此大致预测,则这一轮房价同比涨幅的高点可能出现在今年底明年初。届时,房价有可能出现止涨,甚至小幅回落。(孙维晨)