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从今年2季度起,随着住宅市场的逐步回暖,土地市场的热度也持续上升,6、7月部分成交地块的地价/当时房价比值甚至已经达到70%以上。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天的一项研究表明,这些高价地块若要有正常的盈利空间,未来的房价必然高企,红色警报已经拉响
克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天的一项最新的研究表明,目前如果采用当时房价、开盘均价和整盘均价三种价格,对地价比重进行统计后发现,地价平均比重分别为33.9%、25.7%和24.9%。
由此可见,开发商出于对房价上涨的预期,使得项目拿地价格已经对未来房价有所透支,因而出现了地价过高的情况。同时,这也增加了后市风险,尤其是遭遇宏观调控、金融危机等情况时。事实上,08年"地王"退地以及企业因销售低迷而陷入资金危机的紧张局面并不鲜见。
四大一线城市地价比重偏高
陈啸天指出,在上海、北京、广州和深圳四大一线城市中,地价比重都较为集中,基本维持在27%-30%之间,高于十大城市平均水平。这主要是由于一线城市房地产市场发展都相对较为成熟,城市化水平较高,开发商对一线城市房地产市场发展预期较高,因此地价水平较高,再加上07年地王多集中在一线城市,从而直接拉高了城市整体地价比重。
从四大城市2005-09年拿地并销售项目的地价比重走势来看,走势均较为一致,均呈直线上扬之势。从分城市年度走势来看,四大城市又有各自不同的表现特点。
其中,上海和北京地价比走势较为相似,05、06年拿地项目的地价比重基本都在23-25%左右,且06年拿地项目的地价比重较05年小幅下调。这主要是由于05年后房价快速上扬,其中06年房价涨幅快于地价,对拉低地价比重起到了巨大的作用;两城市07、08年拿地项目的地价比重则均达到了30%以上,这主要是由于07年至08年初高价地块层出不穷,而当这些项目进入销售阶段时,却又遭遇市场低迷的08年,因而地价比重明显偏高。
二线城市重庆天津地价水平低
分析报告认为,二线城市地价比重相对较为分散,其中重庆比重最低,仅为16.46%;其次为天津,地价比重为20.5%。南京、成都则在25%左右;杭州和武汉地价比重最高,都在30%以上。这主要是由于各大城市房地产市场发展水平不同,部分城市房地产市场起步较早,如杭州,房地产市场发展相对成熟,因此地价比重相对较高。
重庆天津地价水平低房价涨速快,地价比重最低。重庆是十大城市中地价比重最低的城市,仅为16.46%;其次为天津,地价比重为20.5%。这主要是因为重庆和天津城市规模大,发展不均衡,整体地价水平尤其是城市外围区域地价相对较低。
南京、成都两大大城市地价房价比维持在24%-26%,杭州和武汉地价房价比最高,均在30%以上,杭州最高,达33.22%。其中,杭州房地产市场发展较快,带动土地市场成交活跃,自05年起地价房价比重就相对高企,06-08年知名企业纷纷逐鹿杭州,进一步推高了地价。尤其是07年土地市场上更是"地王"频出,地价屡创新高,07年仅楼板价过万地块就多达12幅,如5月成交的钱江新城地块,总价34.9亿元,楼板价高达11759元/平方米,其地价比重超过了40%,因而杭州整体地价比重相对较高。