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据监测数据显示,在8月份监测的30个城市中,有8个城市住宅成交面积环比上升,不到城市数量的三分之一,30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。北京、上海、杭州等一线城市出现成交量集体下滑。
近日,针对今年上半年以来的新一轮房价猛涨之势,各部门密集出手。银监会再次重申严格执行二套房贷政策,北京、上海、成都、南京等城市的二套房贷相继收紧。与此同时,从中央到地方,以打击囤地等行为为重点的新一轮土地调控,也如期而至。
种种迹象不禁让人猜测,在近半年的疯狂拉升之后,楼市拐点是否正在形成?
量跌价格却依然坚挺
持续近半年的超速回暖,楼市终于踩了一脚刹车。数据显示,上海、广州、深圳等地最近两个月成交面积开始同比下降,多个城市环比甚至出现大幅下滑,终结了此前数月的回暖态势,大多数城市的楼市成交也已进入观望期,但成交价格依旧坚挺。
8月上半月,上海楼市单价1万元以下的新建商品住宅成交量只有31.97万平方米,1万~2万元的商品住宅成交量为36.36万平方米。而7月同期,以上两个数据分别为44.53万平方米和47.68万平方米。
而一些城市的商品房成交量在7月步入下行通道后,8月份继续下滑。
成都世家机构统计数据显示,8月10日~16日,成都主城区的商品房成交套数和成交面积出现大幅下滑,分别减少1044套、99497.55平方米,环比降幅分别为37.31%和40.62%。
8月份上海二手房市场开始呈现成交乏力。相关统计数据表明,与7月份同期相比,上海全市二手房成交量下跌了13.6%。
而在杭州,商品房的成交量从7月开始连续两个月下跌,7月份下滑38%,8月份下滑29%。汉嘉地产总经理梅杰表示,从目前的情况看,价格上涨太多,购买力跟不上,导致成交量必然要下来。应该说成交量的拐点已经来临了,而且下半年这个量的拐点是毋庸置疑的,因为前期透支太多,现在房价又比较高。但他同时也认为,房价的拐点未必会来临。
“目前开发商的资金大多比较充裕,即使房子一下子卖不掉,也不可能马上打折,总要扛不下去了再说。按照目前情况看,支撑6个月是没问题的,房价的拐点在年内不会出现。”
而这一看法也得到了许多业内人士的认同。大部分的观点认为年底之前房价拐点不会来临,但明年就比较难说了。
某开发商表示,目前正在争取工程进度,老板要求10月份必须开盘。而像这样赶紧推盘的楼盘并不少,一些开发商认为“下半年行情将持续稳定,要抓紧机遇推出房源”。
楼盘卖得比新推的多
根据杭州市透明售房网数据显示,杭州主城区7月份新增供应量为3018套,成交5369套;8月份新增供应量2768套,成交3818套。虽然成交量逐月下跌,但均超过当月新增房源,也就是说,杭州楼市这段时间内依旧呈现“供不应求”状况,“吃老本”现象非常明显。
采访过程中,业内人士纷纷表示,虽然7、8月份成交量不及5、6月份,但那是因为5、6月份的爆发性行情太不正常了,可比性不强。此外,在7、8月份这样的传统淡季,新推楼盘不多的情况下,还有这样的成绩,应该可以用“出色”来形容。特别是原本就是“明星楼盘”的一些项目,比如和美家摇号抢房、东方郡推出的375多套房源被一抢而空、风雅乐府开盘预定超过95%等等。而许多人认为,真正看成交量,还要看9、10月份。
事实上,杭州楼市已经在8月底9月初出现过一轮推盘高峰。8月的最后一个周末,杭州有11个楼盘开盘,共推出1100余套房源,周末预定900余套,整体预定率超过80%。其中,和家园推出的100多套90平方米户型在3小时内销售一空,西溪里170多套房源全部售罄,江南文苑(查看地图)预定146套,观澜时代(查看地图)预定40多套,保利东湾(查看地图)预定也超过90%,这在业界被称作是楼市“金九银十”行情的一次预演。
开发商手头房源的确少
虽然成交量有所下滑,但杭州房价已经创下新高。8月杭州主城区成交均价15243元/平方米,环比上月仍稳中有升。城郊的房价已逐步向每平方米万元大关靠拢,如城北华丰板块、下沙板块等,而次中心的楼盘已开始突破20000元/平方米,如东方红街。一些新开楼盘,与相应楼盘最近一次开盘时的均价相比,普涨2000元/平方米并不少见。
一位新近频繁开盘的开发商坦言,跟之前一开盘就售罄的盛况比起来,新近的开盘预定率已经有所下滑,这除了跟一些政策层面的原因有关外,很大程度上还是由于房价到了一定的高位,一些普通老百姓已经有些接受不了这样的高房价。
那么,房价会否就此下滑?这位开发商坚决表示,不会。他说,下半年的信贷政策比上半年肯定会紧,因为很多银行已经完成全年信贷任务,所以下半年,买房者的钱袋子会比较紧张。但开发商在经过大半年的快速回笼资金之后,资金充裕,手上存货不多,所以价格放水的可能性不大。房价会在今年下半年僵持一段时间。等到明年上半年银行信贷重新放开,市场又会活跃起来。
“就拿我们的项目来说,只剩下两幢房子,但我们离交房还有两年多,急什么呢?”他说。
投资型物业仍旧受宠
在房源类型中,度假产品和投资型物业的表现,是比较能反映楼市的整体发展情况的。业内人士普遍认为,度假产品在房地产产品里面是第一个萎缩、最后复苏的。记者在采访过程中了解到,绿城千岛湖度假别墅在8月份,曾经推出了3号楼100多套房源,销售均价25800元/平方米,销售率已高达95%。绿城另一度假项目千岛湖玫瑰园,8月推出80多套房源,当天就预定60多套,说明市场对这类物业还是比较青睐的。
而根据双赢机构市场研究中心数据统计,投资性明显的酒店式公寓仍有突出表现,如在8月份,钱江国际、通润银座和尚筑金座表现均较抢眼,分别成交73套、55套和41套,成交均价分别为13732元/平方米、6527元/平方米和19646元/平方米。此外,位于申花板块的德泰御峰大厦(查看地图)以火爆销售形势宣布售罄,反映出投资客仍较踊跃进场。在对购买力要求比较高的高端物业市场,“变脸”迹象也不是很明显。比如在低密度住宅比较集中的城西板块,8月香墅、三墩的金地自在城、中海金溪园等均有不俗的表现,分别成交85套、48套和48套,均价都在23000元/平方米以上。值得一提的是,该区位于黄龙板块的世贸丽晶城(查看地图)写字楼本月成交量突然爆发,共成交44套,均价为20466元/平方米。而转塘板块的沐桥公寓也成交了60多套,均价则达到近20000元/平方米。
土地市场高温不退
近段时间的土地市场,可谓是高潮迭起。
继6、7月份土地大幅放量之后,8月份出让的土地仅有两宗,其中29号(南星桥地块)一下子创下了两项纪录:一是创下了24295元/平方米的楼面地价,一举超过了西湖八号公馆,成为新的“地王”;二是这个价格比周边1.6万元/平方米的新房价格还高出很多,再次重演“面粉比面包贵”的疯狂场景。激烈争夺中,势在必得的本地房产龙头老大绿城集团,不敌工业巨头西子房产,惜败而归。
9月3日,又一场土地大战拉开帷幕。这一次,绿城集团终于如愿拿下原新华集团地块,楼面地价为22361元/平方米,虽然绿城集团董事长宋卫平表示“地还是有点贵”,但已经对高地价有些麻木的人们,却从中嗅到了理性的味道。同天出让的三宗地中,九堡的两块地楼面地价分别为6621元/平方米和7020元/平方米,滨江一宗商业办公用地6542元/平方米,都没有在市场上引起多少波澜。
不过,就在人们认为杭州土地市场渐趋平稳的时候,9月8日的一场土地拍卖会,又一次推翻了人们的猜想。城东新城草庄三宗宅地的出让,又一次让整个土地市场风生水起。在杭州已许久没有出手的万科南都,一改之前谨慎的拿地风格,拿下两块土地,其中一块楼面地价11283元/平方米,创下该区域地价新高;同天出让的39号地块,虽然面积只有6304平方米,为一个袖珍地块,但却遭到了5家以上的公司“哄抢”,仅6轮就溢价142.6%,被浙江元丰房产以20622元/平方米竞得。至此,杭州“2万元/平方米”的天价地块阵营不断扩容。
土地市场的表现往往要比住宅市场滞后,但它对住宅市场,特别是房价所产生的影响是几何级的。土地市场的持续高温还在继续,那么,它对住宅市场的影响,也还将持续一段时间。
二手房成交缩量价格不动
二手房市场价升量缩的迹象,同样非常明显。
上周杭州五大城区共成交二手房890套,与前一周(981套)相比减少91套,环比下降10%,日均交易量为127套,而890套的周成交量,也是自5月份以来最低的一周。另一方面,上周的成交均价为15559元/平方米,高于前一周(15552元/平方米)7元,又创了周成交均价的新高。
杭州二手房市场在经历了2月至6月份“量价齐升”的火爆行情以后,相比7月份最高点,目前单周的市场成交量下降约35%左右,近期成交量明显下降既有7、8月份为房产市场传统淡季的原因,更重要的则是因为房价上涨太快,购买力跟不上,刚性需求和投资性需求都开始持观望犹豫态度。另外,现在出售者对房价心理预期的高度也略有缓和,不少投资者都开始“高位出手”套现,市场买卖双房的博弈天平,开始有所倾斜。
一位资深房产投资客认为,房价拐点是不是来临,可能很难从单纯分析市场中得到结果,楼市同时也是一个政策和金融市场。杭州目前二手房成交实施优惠的退税政策,但目前这一政策只在年底前有效,如果没有新的调控政策出现,预计到今年年底之前的二手房市场,可能不会有大的波动。
针对房价不断上涨的现状,相关部门也相继发出了警示信号。
8月5日,国家税务总局表示,近日将把房地产业的税收作为监管重点,要求各地税务机关加强房地产业等领域的税收征管。当晚,央行发布第二季度货币政策执行情况报告,首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。日前财政部又发布《我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告》,表示应关注货币资金投向,防范信贷资金进入股市和房地产市场,助长泡沫和引发通货膨胀。
8月23日,国土资源部表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地。中央层面主管部门发出新一轮土地调控的信号明确、强烈。业内人士认为,这一时间点的选择颇值得玩味。今年5月,各地土地市场刚刚复苏,7月后,土地市场已出现局部过热现象,开发商的囤地意愿强烈,不得不进行调控。
为了防范房地产市场风险,金融监管部门要求银行加强按揭贷款风险管理,再次重申严格执行二套房贷标准。
8月25日,国家发改委相关负责人向全国人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时也表示,当前经济回升向好的势头还不稳定、不巩固、不平衡,部分城市住房价格上涨过快。
住房和城乡建设部有关负责人也表示要重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导,督促其加强供需双向调节,增加土地供应,引导开发企业加快投资建设,严格执行个人购房贷款政策,着力稳定房价。
显然,监管层的频繁表态,已使楼市进入敏感时期。