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继广州、大连、武汉等地出现不同程度的经济适用住房弃购后,前不久,因均价过高,石家庄市首批上千套经济适用住房也遭弃购。与此同时,山东省日照市经济适用住房率先在全国推出的货币直补政策,先后得到国务院、住房和城乡建设部的认可,取得了群众满意、房地产企业叫好、政府放心的"多赢"成效,并被国内专家誉为"日照模式",50多个城市先后前来考察学习。
经济适用住房模式缘何在国内遭遇冰火两重天?其补助政策背后隐藏着多少棘手难题?地方如何在经济适用住房运作上体现效率与公平?"日照模式"或可充当各地经济适用住房探索者的范本。
直补资金转起来经济适用住房货币直补政策实施后,日照市低收入住房困难家庭圆了多年的购房梦。
王朋华是日照市洁晶集团的一名普通职工,与父母同住在东港区日照街道相家庄村,2005年其家庭总收入不足万元,全家几口人挤在低矮的小屋内。2006年,王朋华申请经济适用住房补助中号,在荣华小区购买了一套78平方米的两室一厅住房,该房总金额约13万元,王朋华自己仅掏了7.5万余元,其余5.4万元房款凭政府购房许可证获得一次性补助。
据日照市住房委员会办公室统计,该政策实施7年来,共计发放经济适用住房补助2.4亿元,4311户住房困难家庭受益,符合申请经济适用住房补助条件的低收入住房困难家庭全部得到保障,实现了住房困难家庭的"应补尽补"。
按照日照市最初推行的经济适用住房政策,无论"暗补"还是"明补",政府用于住房保障补助资金的流转均无章可循。因此,为使货币补助形成累积效应,日照市建立了城镇住房保障基金流转制度。此举意在鼓励使用政府补助购房的家庭在经济富裕后尽快换购商品房,改善居住条件,并缴回购房补助。
根据当地经济适用住房补助退出机制,利用货币补助支持购买的住房,5年内上市交易的,全额退回补助;超过5年、不满6年上市交易的,按照补助总额的90%%退回购房补贴,每增加一年递减10%;15年以后(含15年)上市交易的,不需向政府退回购房补助;未按规定退回补助的不予办理房产交易手续;退回的补助纳入经济适用住房补助基金,用于向其他低收入家庭发放住房补助,提高资金使用效率。
补助款随房价波动从2005年起,日照创新做法,根据每年房地产平均价格指数调整补助总额、计划补助户数和每户补助标准,每年增长的资金70%%用于增加补助的户数,30%%用于提高每户补助标准。如果房地产平均价格指数下降,就相应降低每户补助标准,补助户数不变,保持相对稳定。
作为经济适用住房货币直补模式的见证者,日照市住房委员会办公室主任厉建伟告诉笔者:"2005年我市统计部门公布的房地产平均价格指数上涨10%,当年即从土地出让收益金中列支补助资金3300万元,比上年增加300万元。增加的300万元,70%用于增加户数,2005年补助户数为612户,比上年增加40户;30%的资金用于提高每户的补助标准,每户补助标准为5.3918万元,比上年增加1471元。"从去年开始,日照市廉租住房补贴对象也由低保户扩大到低收入住房困难家庭,廉租住房保障与经适房补助申请对象并轨。申请廉租住房保障的家庭,可以申请经济适用住房补助,享受经济适用住房补助的,则停止发放廉租住房货币补贴。日照市建委主任许传东对此评价:"住房保障工作面广量大,多年来收到的都是表扬信,没有一封上访信。"借力"看不见的手"以前,日照曾采用"定向建房、集中分房、被扶助对象低价购房"的方式,在市区规划建设的700套经济适用住房,由于符合购房条件家庭受子女就近上学、单位远近等因素的影响,4年时间都未售完。
针对这种情况,日照在住房保障运作模式上运用市场这支"看不见的手",从2003年开始,率先将经济适用住房推向市场,采用完全市场化的运作方式,变划拨建设用地为招标、拍卖、挂牌出让;变提供低价住房为发放经适房补助;变定向购买住房为市场化选择,实现了经济适用住房建设"用地市场化、补助货币化、购租自主化、运作透明化"。真正做到:政府该管的一定管好,不该管的放给市场。
至此,日照经济适用住房用地市场化的运作方式,彻底打破了房地产业土地供应的"双轨制",使土地市场上从此没有了低价用地,所有的房地产用地一律通过招标、拍卖、挂牌出让的方式取得。这使政府对房地产市场的调控能力增强。如在市场房价过高时,政府可以加大土地的投放量;过低时,则减少土地投放量。
据统计,实行经济适用住房货币直补后,日照当地超过60%的住房困难户首选目标是二手房,这直接剌激了二手房交易市场。那些卖掉二手房的居民,又转到房地产市场购买新的商品房,实现了住房的梯次消费。"直补避免了'权力运作',能够从源头上预防腐败。"日照市委书记杨军如是说。