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往年的经验告诉我们,每年冬天,市场交易量及价格将逐渐呈现出平稳趋缓的态势。然而,从近期的数据资料中我们不难发现,本市二手房市场依然处于火爆局面。
根据天津市国土资源和房屋管理局公布的《每日房价》统计显示,10月1日至10月21日,天津市共成交二手私产住宅4509套,成交均价每平方米5941元,同比上涨1.3%,从交易日日均成交水平来看,450套的日均成交量与9月相比上涨了近4%。另据我爱我家、21世纪不动产、中原地产等各大中介机构连锁门店反馈的信息显示,近期市场刚性需求一直较为活跃。业内人士认为,政策执行节点的即将到来与各方对未来政策走向判断不一,是造成目前二手房市场部分需求提前集中释放的重要原因之一。
2008年年末的利好政策刺激了楼市成交量的止跌回升,进入2009年第四季度,二手房交易营业税优惠期限即将到期。虽然有其他城市决定将二手房营业税的优惠期限延续至2010年年底,但其大前提在于“国家未有相关新政策出台”,因此,目前的市场反馈信息传递出了一个明显信号:客业双方对于政策是否继续十分关注。随着各项政策执行期限将至,各方对于政策的判断各有不同,一方面认为今年房价涨幅过快,为防止楼市发展过热,政策应该有所收紧;另一方面则认为,为了保证房地产行业在经济中的带动作用,保障居民购房,政策应该继续执行。未来政策的不确定性在一定程度上使得购房需求提前集中释放,对于未来政策执行方向将有何变化,“我爱我家”认为,以下几方面因素将起到决定性作用:
第一,经济基本面。今年随着全球经济的逐渐好转,并且中国被认为将在此轮危机中率先复苏,为防止房地产市场在经济复苏过程中发展过热,未来或将在财政政策及金融政策方面给予适当的收紧,使房地产市场得以健康发展。
第二,需求结构面。进入2009年以来,随着市场的逐渐好转,在刚性需求及改善型自住需求大量释放之后,不少投资需求也随之进场,未来若投资需求的比重继续上升,将不利于市场平稳发展时,政府或将出台收紧政策,以抑制投资需求的过快增长。
第三,价格水平面。2009年随着成交量的攀升,房价也随之快速上涨,2009年1月天津市二手房成交均价每平方米5417元,9月均价每平方米5895元,涨幅为8.8%,个别成交热点区域的均价涨幅则已达15%至20%。随着房价的上涨,与居民实际购买力的差距也随之拉大,不利于合理住房需求的入市,因此,为防止观望气氛的重来,政府或将通过政策层面对部分投资行为进行调整,从而调节房价运行,保障自住需求的购买。
由于未来政策执行的方向需要取决于多方面因素的共同影响,目前仍具有不确定性,因此,客业双方在实际交易中仍应结合自身购房计划,以实际需求为导向,理性交易,切莫因当前政策等因素的不确定性而产生恐慌,导致盲目交易而忽略其他细小环节。