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土地“出让前”工作有待完善
不少开发商提出,要使土地尽快开工、避免地价过快上涨,土地管理部门应进一步完善土地“出让前”工作。
一是要合理设计地块规模,提高地块“可开发度”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说,如果地块太小,开发商就不愿意做配套,因为后者占的成本比例太高;如果地块过大,只能一期一期地滚动开发,局部推进,部分土地难免有“闲置”之嫌。他建议,在推出地块前,土地管理部门应合理划定地块面积,确保地块便于尽快开发。
二是要增加供地的“提前量”和“透明度”,明确供应预期。刘飞说,开发商最烦恼的事之一,就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出,“大家只好蒙,出来一块地,就一齐抢。”这种短期的争抢必然快速抬高地价。知名港资房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜建议,政府应向社会公布明确的推地计划,至少要让开发商、公众掌握未来一段时间内的土地供应,从而稳定土地市场的预期,也有利于开发商制订合理的买地策略,减少竞拍的突然性和非理性因素。
记者调研发现,一些地方土地管理部门已在着手完善相关的“出让前”工作。比如,重庆市国土资源和房屋管理局发展处处长曾强介绍,经过研究测算,面积在200亩至400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前,重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模,今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。
再如,蔡顺明介绍,上海已在着手试点实施土地出让“预申请”制度,规土部门提前公示半年或全年的供地计划,以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外,还公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商,承诺合适的价格,便可以直接和规土部门进行“对接”,进入“预申请”。规土部门随后将根据申请企业的多少,决定土地是挂牌、拍卖还是招标。上述做法值得借鉴。