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上周末住建部针对“鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止”的舆论说法进行了澄清,申明“房市优惠政策存续与否仍尚无定论”。这使人们对“尚无定论”明年楼市新政又产生了新的判断和期待。
多数专家及专业人士认为,虽然目前楼市已基本走出困境,但是仍存在宏观经济不稳定、供需结构调整,以及商品房和二手房市场尚需持续互动、促进改善型梯次交易等问题,因此“尚无定论”也许是一个信号,表明政府在楼市政策方面将不再一刀切,而是在保证市场适度活跃和价格稳定的前提下,采取分化细化的方式进行调控。
“救市”政策将到期,已达预期目标
以“保民生、促改善”为标志的2009年楼市在一系列宽松政策助力下,走出了从回暖到火爆的强劲走势,回顾其变化过程,国家和地方的多项“救市”政策起到了重要作用,基本完成了预定目标。
近来北京、上海等一线城市二手房交易量猛增,许多业主和购房者都希望在交易税费优惠政策到期前办完过户等手续。与此同时,商业银行已开始紧缩贷款,严格执行银监会的第二套房贷政策的规定。上海日前再次强调只要确认贷款客户为第二套房贷的,其首付成数即不得少于四成,贷款利率基准也要上浮10%。“以前在利率上还能享受到优惠,有的在二套房首付上或许还有商议的空间。但现在办二套房贷款已严格控制,利率都也要按基准利上调10%。”天津过商业银行人士也介绍说。
实际上这些房贷“从紧”及扎堆办理交易手续的现象,正体现了楼市已摆脱低迷,在连续创历史新高的环境下已面临新的政策调整。
南开大学经济学博士刘玉录分析说,为了应对全球金融危机带来的房地产市场需求下滑,促进房地产市场交易,2008年底,中央先后下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》等刺激房市政策。此后,“津八条”“津十三条”等救市政策相继出台。其中契税、营业税、首付和利率等优惠政策暂定执行至2009年12月31日。 这些优惠政策,在楼市复苏回暖的过程中起到了积极作用,前三季度,全国商品房销售面积同比增长了44.8%,销售额同比增长了73.4%。 已达到了“救市”效果。虽然目前宏观经济仍未完全摆脱低迷,但是从目前国家不予明确答复的情况看,正说明明年这些政策有可能变化,其宗旨在于保持市场活跃、健康。因此预计这种变化进行有针对性的细化微调可能性较大。
据我爱我家(天津)企划总监陈萌介绍,在房屋交易环节,目前优惠政策主要有“利率优惠政策”和“税费优惠”两大类,包括降低商品房交易契税、二手房营业税减免、放松二套房贷、调高公积金贷款额度等。
新政中受益最大的当属购买普通住宅的“改善型”购房者。如已贷款购买了一套普通住房的居民,再申请购买第二套普通住宅,则贷款方式由“首付四成、利率1.1倍”变为“首付两成、利率0.7倍”,以贷款30万、20年、等额本息为例,月供可减少400余元。在税费方面,如一套购买未满两年、购入总价为60万元的普通住房,若以80万元的总价售出,按照优惠政策,这套房屋所需缴纳的营业税减少了3.33万元,比原来减少六成以上。
陈萌等人士认为,交易税费政策的执有效改善了二手房交易环境,使二手房市场活跃,有利买新卖旧。房屋交易营业税等政策放松,使二手房交易税费在购房总成本中的比例由最高12%左右降至4%左右的平均水平,大大促进二手房市场流动。
对于房地产开发及企业层面的优惠政策,据企业人士介绍,为应对危机、促进投资拉动增长,国务院调整了固定资产投资项目资本金比例,房地产项目投资资本金比例由原来的35%调整到保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。这一调整直接加大了房地产企业自有资金的杠杆效应,刺激房地产开发投资的增长。在降低投资门槛的同时,宽松的信贷也让开发商资金链的紧张压力减小。今年前9个月,房地开发商资金增长超过了30%。而资金增加主要原因就是受银行信贷的支持,今年开发贷款的数量增加了47%。
明年新政趋势 预计结构调整为主
未来两个月,包括中央经济工作会议在内的一系列重要会议即将召开,都将为明年的房地产政策定调。“楼市的变化要看国家政策的走向和经济形势的走势,当前楼市整体表现较为平稳,虽然部分城市出现了成交量环比萎缩下跌的情况,但同比依然增长明显。在楼市表现平稳时,估计政策不会出现较大幅度的调整。”中国房地产研究会副会长顾云昌认为。“信贷政策将着重做结构转向。“房地产业、产能过剩的行业信贷都将被压缩”银行界人士这样预计。