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业委会法人地位确立——社区共有财产合法处理前提
社区物业管理研究人士舒可心认为,法人资格给业主大会带来的不仅仅是一个法律地位。它还可以以这个身份作为委托人直接解聘或者聘用物业公司,进行共有财产的登记,如土地、公共车库、楼宇广告、电梯广告收益等。这些财产依《物权法》规定本应属于业主共同所有,但在此之前因为业主大会没有法人资格,所以往往受开发商和物业公司所利用,成为其摇钱树。
不久前,朗琴园业委会了解到,小区地下车库700余车位和会所被与其素无瓜葛的一家公司申请强制执行。原来,是由于开发商欠债,债权人才将抵押物——小区地下车库及会所申请强制执行并拍卖。
“他们要拍卖我们业主的共有财产,这怎么可以,我们要维护自己的权益。”700余户业主提起执行异议申请。
舒可心说,车库、会所等这些依《物权法》规定本应属于业主共同所有的财产,但由于业主大会没有法人地位,导致这些财产无法实现权属登记。而开发商手里则有原来的大产权证,就可以拿着这个产权证“合法”地处理社区共有资产。
如小区内的业主共有广告牌。因为业主大会没有成为法人,所以这笔收益也无法归属在业主大会的名下,一直被物业公司堂而皇之地据为己有。
舒可心认为,确立了业主大会的法人地位,就可以让这些本属于业主共有的财产,真正回到业主们手中。同时依法登记在业主大会名下,将其收益合理合法地分配给业主共有。
“不能只看到权利,忽视了义务”
物权法专家李云亮则认为,对于《草案》赋予业委会法人地位不能盲目乐观。“有权利就要承担义务,不能只看到积极的一面,忽视了将来可能面临的问题。”
我国大陆的物业制度多是来自香港,香港实行的是“业主立案法团”制度,就是支持将全体业主注册成一个公司似的法人组织,业主委员会是其董事会。法团成立后,业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、职责,须由法团而非业主行使及执行。而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任,除条例条文另有规定外,亦须针对法团而非针对业主执行。法团的日常事务主要交由管理委员会办理。在一般情况下,条例授予法团的权力及委以的职责,须由管委会代表法团行使及执行。
李云亮告诉记者,“立案”显示了香港业主法团的诉讼功能,但权责对等,出了事情所有的业主都要承担责任,“这和公司是一样的。”他举例说,香港有一个小区成立了业主法团,将门脸租给了一个企业,然而企业挂在门外的大水箱坍塌造成一人身亡。企业老板逃逸后,法院判决全体业主负连带责任。
对于业委会有了法人地位之后的权利义务,本次《草案》并未详细阐述,而只是使用“符合条件的业主大会”“试行法人登记”等模糊性的词语。
张大宪认为应尽快出台相应的细则,解释一些具体操作层面的问题,比如什么叫做“具备条件的业主大会”,到哪儿去注册,经过什么手续,否则就没有可操作性,业委会的法人地位仍可能是“镜中花,水中月”。 (记者 王俊秀 实习生 刘梦泽)