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如果说去年的二手房市场是“寒冬”,2009年的二手房市场便是“盛夏”。目前市场正处于2009年二手房市场的第三阶段:受相关政策诸多不确定因素的影响,小众购房人群开始重新陷入迷茫、观望、等待的状态之中。但是,这种气氛并不会长久,预计2010年二手房市场整体形势仍将是向上的。
城郊二手房潜力巨大
周报:时值年末,又到了年终盘点的时候,以您看来,今年的整体市场走向如何?
曹海滨:概括来说,今年二手房整体市场可以简要概括为三个阶段,第一阶段是楼市从冬眠中复苏,开始进入快速增长期,这一阶段市场成交量和成交均价都在骤然提升;第二阶段是今年的八九月份,这一时间段内,楼市进入了暂时的滞涨期。但这种滞涨只是相对而言的,对照同比数据来看,二手房市场与去年同期成交总量相比仍然算得上一个大幅度的跨越,而对于环比数据来说,虽然出现了局部波动,但整体局面还是十分向好的。
从目前的市场现状分析,现在正处于2009年二手房市场的第三阶段,我们可以把它称之为“政策性挤压”期,受相关政策诸多不确定因素的影响,小众购房人群开始重新陷入迷茫、观望、等待的状态之中。然而,我个人认为,这种气氛并不会长久,目前市场上的主流消费产品仍是以70平方米至90平方米两室、110平方米至130平方米三室为主,中高端收入购房者占据了相当的比例。
市场是一个特别的载体,它让客业双方更好地看清彼此。供需平衡,产品的价格就会较为稳定;供大于需,市场价格可能就会被压制;当供应速度难以满足这部分改善型及自住型消费者的需求,就会对价格起到“助推”作用。如果说去年的二手房市场是“寒冬”,今年的二手房市场便是“盛夏”。
周报:您对城市外缘板块与市中心板块的未来发展是怎样看待的?
曹海滨:随着天津城市经济水平的不断发展,一些新兴板块正在不断崛起,区域发展形势十分看好。目前,虽然天津城郊地区的中介服务水平还不够发达,但是市场需求却在日益加剧,比如中北镇、滨海新区,都将成为未来二手房交易上升较快的潜力板块。
据我们粗略估算,天津市民通过中介机构购买房产的比例仅占到整体的七成左右,而在一些发达国家,这部分人群比例几乎达到了100%,我们希望能够通过售后服务、银行贷款、房屋评估等方面的精耕细作促使本土的中介市场朝着更加规范的方向发展。
未来置业可关注四大主流板块
周报:对比持续了将近两年之久的房地产寒冬,今年的楼市可谓打了一个漂亮的翻身仗。然而,最近又有争议的声音传出,有一部分人认为,明年的楼市走向究竟如何还很难说。而从近期的二手房市场交易来看,虽然总体行情尚属平稳,但局部仍有微调,您是否从专业的角度给消费者一些置业参考和建议?
曹海滨:个人认为,2010年二手房市场整体形势仍将是向上的。首先,从市场需求来看,城市改造升级催生了大规模的拆迁户,这部分人群的置业目标主要以刚性需求与改善型需求产品为主,投资、炒作型买家仅占到很小的比例,这就意味着天津楼市泡沫程度相对于其他城市来说十分微小。其次,关于二手房的各项优惠政策已近期限,尽管截至目前为止,尚未有新的政策出台,但业内人士普遍认为,“收紧”将成为明年楼市的必然趋势。聪明的消费者不妨算上一本心头账,假设以一套100万元的普通住宅为例,一旦现阶段执行的各项优惠政策取消,购房成本将增加10%至15%,如此算来,除非楼市回归到历史谷底水平,才有观望等待的价值。
具体谈到热点区域,我觉得有四大板块可能会成为未来置业主流:第一是老城厢,目前该地段内的高端住宅开发较为成熟,有望成为天津率先迈入两万元房时代的居住片区;第二是梅江,这一区域近期市场放量明显,产品种类也相对丰富;第三是华苑,该板块内的住宅产品房型设计较为合理、面积适中、房龄较新、性价比高,符合大众消费的主流;第四是卫国道沿线,作为连接市区与滨海新区的城市枢纽带,它独特的地理位置、便捷的轨道交通必将引起广泛关注。